Zamestnanec má v banke jednoduchšiu cestu, nie lacnejšiu hypotéku. Regulačné podmienky sú pre oboch rovnaké, teda LTV 80 % a do 36 rokov 90 %, a sadzbu určuje hlavne LTV, dĺžka fixácie a poistenie, nie druh príjmu. Rozdiel je v tom, kedy a z čoho banka príjem spočíta: zamestnancovi z výplatných pások za posledné mesiace, živnostníkovi (SZČO, v Česku OSVČ) až z podaného daňového priznania a len zo základu dane.
Z toho vyplýva praktické pravidlo pre každého, kto chce odísť na živnosť: hypotéku si vybavte skôr. Programátor s čistou mzdou 70 000 Kč dosiahne ako zamestnanec na 5,87 mil. Kč. Ako živnostník s obratom 1 800 000 Kč by na prvé posúdenie čakal vyše roka a banka by mu potom uznala strop len 4,49 mil. Kč.
V čom sa líši hypotéka zamestnanca a živnostníka?
| Zamestnanec | Živnostník | |
|---|---|---|
| Čím dokladá príjem | potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, 3–6 výplatných pások | 1–2 daňové priznania, výpisy z účtu |
| Z čoho banka počíta | priemerná čistá mzda | základ dane mínus daň, delené dvanástimi |
| Odkedy sa príjem počíta | po skúšobnej dobe, v niektorých bankách skôr s potvrdením zamestnávateľa | od prvého priznania za celý kalendárny rok |
| Čo príjem pre banku znižuje | zmluva na dobu určitú, výpovedná lehota, bonusy uznané len sčasti | vysoké výdavky, pokles medzi rokmi, nedoplatky na daniach a poistnom |
| LTV a sadzba | LTV 80 % (90 % do 36 rokov), sadzba podľa LTV a fixácie | rovnaké |
Pre banku je mzda čitateľnejšia. Vidí ju v potvrdení aj na účte a vie, že budúci mesiac príde znova. Príjem živnostníka pozná len spätne, za uzavretý rok, a výkyvy si vykladá opatrne. Preto sa živnostníka pýta viac a schvaľovanie trvá dlhšie, hoci o sadzbe rozhodujú rovnaké parametre.
Odchádzate na živnosť: vziať hypotéku ešte predtým?
Tomáš, programátor pred prechodom na IČO (hypotéka na 30 rokov pri 5,00 %, teda 5 368 Kč splátky na každý milión; banka pustí na splátky najviac 45 % započítaného príjmu; iné úvery Tomáš nemá):
- Teraz ako zamestnanec: čistá mzda 70 000 Kč, na splátku 31 500 Kč, úver najviac ≈ 5,87 mil. Kč. Banka ho posúdi podľa pások a potvrdenia zamestnávateľa.
- Na živnosti od 1. 1. 2027 s obratom 1 800 000 Kč a paušálom 60 %: prvé priznanie za rok 2027 podá na jar 2028. Základ dane 720 000 Kč, daň pri dnešnej zľave na daňovníka 77 160 Kč, započítaný príjem 53 570 Kč, na splátku 24 107 Kč, úver najviac ≈ 4,49 mil. Kč.
Na živnosti Tomáš zarobí viac, pre banku však bude mať strop o 1,38 mil. Kč nižší a vyše roka nijaký.
Vybaviť hypotéku a zmeniť prácu až po čerpaní je legitímny postup. Banka posudzuje situáciu v čase žiadosti, a to podľa pravdivých údajov. Ak ste už dali výpoveď alebo ste vo výpovednej lehote, musíte to v žiadosti uviesť. Nepravdivé údaje môžu viesť k vyhláseniu predčasnej splatnosti úveru a v krajnom prípade ide o úverový podvod podľa § 211 českého trestného zákonníka.
Po čerpaní si postrážte dve veci. Zľava zo sadzby býva viazaná na príjem chodiaci na účet v banke, a keď namiesto mzdy začnú platby od odberateľov chodiť inam, môžete o ňu prísť. Mnohé zmluvy navyše ukladajú oznámiť banke podstatnú zmenu finančnej situácie, takže si prečítajte, čo presne hovorí tá vaša.
Mzda a živnosť súčasne, DPP a DPČ
Súbeh zamestnania a podnikania banky poznajú a príjmy sčítajú: mzdu z pások a základ dane z priznania. Podnikanie sa však započíta až s prvým priznaním za celý rok, dovtedy banka vidí len mzdu. Stratová živnosť príjem nepridá a niektoré banky ju berú ako varovný signál.
Dohody o vykonaní práce a o pracovnej činnosti (v Česku DPP a DPČ) banky uznávajú, ak trvajú dostatočne dlho a príjem z nich je pravidelný. Koľko mesiacov chcú vidieť a akú časť započítajú, má každá banka inak. Krátkodobá brigáda sa obvykle nepočíta.
Pre živnostníka s jedným odberateľom, typicky IT kontraktora, platia rovnaké pravidlá ako pre ostatných podnikateľov. Vyššia hodinová sadzba banke nepomôže, kým ju neuvidí v priznaní. Ako banka prepočíta priznanie na mesačný príjem, ukazuje článok Hypotéka pre živnostníkov.
Pár, v ktorom jeden podniká
V praxi najčastejšia kombinácia: jeden partner zamestnaný, druhý na živnosti. Príjmy sa sčítajú a stabilná mzda unesie podstatnú časť úveru, takže výkyvy v podnikaní až tak neprekážajú. Ak má aspoň jeden z vás menej ako 36 rokov, banka smie pri spoločnej žiadosti ísť na LTV 90 %.
Rátajte aj s horším scenárom. Živnostník, ktorý ochorie, nedostane nemocenské, ak si dobrovoľne neplatí nemocenské poistenie. Poistenie schopnosti splácať alebo rizikové životné poistenie má preto pri podnikateľovi väčší zmysel ako pri zamestnancovi s nárokom na dávky.
Nezosobášení partneri by si mali spísať, kto koľko spláca a komu aký podiel patrí. Na čo nezabudnúť, opisuje článok Hypotéka s partnerom bez svadby.
Zo živnosti späť do zamestnania
Nová práca po rokoch podnikania prinesie jednoduchšie dokladanie príjmu, najprv však skúšobnú dobu. Tá môže trvať najviac 4 mesiace, pri vedúcich zamestnancoch 8, a väčšina bánk v nej príjem neuzná. Niektoré ho prijmú po 3 mesiacoch s potvrdením zamestnávateľa.
Ak kupujete čoskoro, zvážte, či zmenu práce neodložiť až po čerpaní, alebo či nepribrať spolužiadateľa so zabehnutým príjmom. Ako banky posudzujú skúšobnú dobu, zmluvu na dobu určitú a zmenu zamestnávateľa, rozoberá článok Hypotéka v skúšobnej dobe.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti spotrebiteľa)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 6 (príjmy zo závislej činnosti), § 7 (príjmy zo samostatnej činnosti)
- zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce, § 35 (skúšobná doba) a zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, § 211 (úverový podvod)
- ČNB – horná hranica LTV, deaktivácia DSTI a DTI