Vaša finančná situácia
Vyplňte čistý príjem a súčasné splátky.
Ako banka počíta, koľko mi požičia?
Výšku hypotéky obmedzujú dva stropy. Záväzný limit ČNB: úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, do 36 rokov 90 %. Interné hranice bánk: splátky všetkých úverov obvykle do 45 % čistého príjmu, do 36 rokov 50 %. S čistým príjmom 60 000 Kč tak vychádza splátka najviac asi 27 000 Kč a úver asi 5,0 mil. Kč na 30 rokov pri sadzbe 5,00 %; pár so 100 000 Kč dosiahne asi na 8,4 mil. Kč.
Kalkulačka vyššie počíta všetky tri ukazovatele naraz, takže hneď vidíte, ktorý je vaše úzke hrdlo. Tabuľku pre príjmy od 35 do 150 tisíc nájdete v článku koľko si môžem požičať na hypotéku.
Limit ČNB a interné pravidlá bánk
- LTV (úver k hodnote): max. 80 % hodnoty nehnuteľnosti (90 % pre mladších 36 rokov); jediný záväzný limit
- DSTI (splátky k príjmu): všetky mesačné splátky ≤ 45 % čistého príjmu (50 % pre mladších 36)
- DTI (dlh k príjmu): celkový dlh ≤ 8,5× ročného čistého príjmu (9,5× pre mladších 36); DSTI aj DTI sú interné hranice bánk, nie zákon
Pre typického klienta (60 000 Kč čistého, bez iných dlhov, 30 rokov, sadzba 5,00 %) DSTI dovoľuje asi 5,0 mil. Kč a DTI 6,1 mil. Kč. LTV závisí od ceny nehnuteľnosti, preto býva úzkym hrdlom, ak nemáte 20 % vlastných zdrojov.
Časté otázky
Aký príjem potrebujem na 5-miliónovú hypotéku?
Pri sadzbe 5,00 % a 30 rokoch je splátka 5 mil. Kč 26 841 Kč, takže pri obvyklej hranici bánk 45 % potrebujete asi 59 700 Kč čistého mesačne, ak nemáte iné dlhy. Každá ďalšia splátka sa odpočíta z vašej DSTI kapacity a potrebný príjem zvýši.
Čo sa počíta do DSTI?
Všetky splátky dlhov: nová hypotéka, existujúce úvery, minimá kreditných kariet (banky počítajú aj nevyužité limity), leasingy áut, výživné. Pred žiadosťou splaťte malé dlhy a zrušte nepoužívané karty.
Požičia banka viac, ak mám menej ako 36?
Áno. Ak je aspoň jeden žiadateľ mladší 36, ČNB pripúšťa LTV 90 % namiesto 80 % a interné hranice bánk bývajú voľnejšie (DSTI 50 % namiesto 45 %, DTI 9,5× namiesto 8,5×). Pri čistom príjme 60 000 Kč to zvýši možnú splátku z 27 000 na 30 000 Kč, teda úver asi o 0,56 mil. Kč (30 rokov, 5,00 %).
Ako banka počíta príjem pri OSVČ/SZČO?
Banky žiadajú daňové priznania za 2 ostatné roky. Obvykle používajú príjem mínus výdavky. Ak máte paušálne výdavky, niektoré banky berú reálny peňažný príjem ako základ; iné používajú prísny vzorec. Prístup sa medzi bankami líši, preto sa oplatí porovnať viac ponúk.
Sú limity ČNB záväzné alebo iba odporúčania?
Záväzné je len LTV (80 %, pre žiadateľov do 36 rokov 90 %). DSTI ČNB deaktivovala k 1. 7. 2023 a DTI k 1. 1. 2024; odvtedy nie sú záväzné a ČNB len odporúča zvýšenú opatrnosť pri DTI nad 8. Banky si však držia vlastné interné hranice, ktoré sa starým limitom často podobajú, takže v praxi s nimi počítajte. Od 1. 4. 2026 ČNB navyše odporúča prísnejšie parametre pre investičné hypotéky (tretia a ďalšia nehnuteľnosť alebo byt na prenájom): LTV 70 % a DTI 7.
Viete už, koľko vám banka požičia?
Spočítajte si konkrétnu mesačnú splátku a celkové úroky.