Kto si v roku 2021 zafixoval hypotéku okolo 2 % na päť rokov, dostáva v roku 2026 ponuku zhruba o tri percentuálne body vyššiu. Pri úvere 4 000 000 Kč na 25 rokov za 1,99 % to znamená skok zo splátky 16 935 Kč na 22 113 Kč aj pri dnešnej priemernej sadzbe 5,00 %, teda o viac ako 5 000 Kč mesačne. S prvou, cenníkovou ponukou banky býva skok ešte väčší.
Zmierniť sa dá viacerými cestami: vyjednať lepšiu sadzbu, prejsť inam, predĺžiť splatnosť alebo poslať mimoriadnu splátku, ktorú na konci fixácie zákon povoľuje v ľubovoľnej výške zadarmo. Nižšie je to spočítané na jednej rodine. Ak riešite hlavne to, či v banke zostať, alebo odísť, pokračujte článkom Refixácia, alebo refinancovanie.
Dvořákovci a ich list z banky
Dvořákovci si na jeseň 2021 požičali 4 000 000 Kč na 25 rokov s päťročnou fixáciou za 1,99 %. Splácajú 16 935 Kč mesačne. Za päť rokov zaplatili banke 366 800 Kč na úrokoch, splatili 649 300 Kč istiny a dlžia 3 350 700 Kč. Zostáva im 20 rokov.
V auguste 2026 im prišiel list s novou sadzbou 5,80 % na ďalších päť rokov. Splátka by stúpla na 23 620 Kč, teda o 6 685 Kč mesačne. Pre rodinu s čistým príjmom 60 000 Kč je to posun z 28 % príjmu na 39 %. Do konca fixácie majú tri mesiace.
Čo musí banka urobiť, keď končí fixácia?
- Banka musí novú sadzbu oznámiť najmenej 3 mesiace pred koncom fixácie.
- Na konci fixácie a do 3 mesiacov od oznámenia môžete úver čiastočne alebo celý splatiť bez poplatku, či už vlastnými peniazmi, alebo hypotékou inej banky.
- Keď nereagujete, zmluva pokračuje so sadzbou z listu. Refixácia nevyžaduje podpis ani nové posúdenie príjmu.
- Po uplynutí okna je odchod spoplatnený: až 0,25 % za každý začatý rok do konca novej fixácie, spolu max. 1 %.
Sadzba v liste je východisková pozícia banky, nie konečná cena. Banka vie, že odchod klienta ju stojí viac ako zľava, a s konkurenčnou ponukou v ruke sa dá rokovať.
Ako zmierniť skok v splátke?
Dvořákovci, zostatok 3 350 700 Kč (anuitná splátka; dnes platia 16 935 Kč):
| Variant | Nová splátka | Nárast |
|---|---|---|
| A. Prijať ponuku z listu: 5,80 %, 20 rokov | 23 620 Kč | +6 685 Kč |
| B. Retenčná ponuka po rokovaní: 5,20 %, 20 rokov | 22 485 Kč | +5 550 Kč |
| C. Iná banka: 5,00 %, 20 rokov | 22 113 Kč | +5 178 Kč |
| D. Ako C, splatnosť predĺžená na 25 rokov | 19 588 Kč | +2 653 Kč |
| E. Ako C, k tomu mimoriadna splátka 300 000 Kč | 20 133 Kč | +3 198 Kč |
Rozdiel medzi A a C je 1 507 Kč mesačne, za päť rokov vyše 90 000 Kč. Sadzby B a C sú ilustratívne z pásma októbrových ponúk 4,7–5,8 %.
Variant D znižuje splátku najviac, ale za cenu dlhšieho dlhu a vyšších úrokov celkovo. Zmysel dáva ako dočasné riešenie s plánom neskôr splatnosť znova skrátiť mimoriadnymi splátkami. Banky ho povolia len do svojej vekovej hranice a s novým posúdením príjmu. Variant E využíva to, že na konci fixácie pošlete ľubovoľnú sumu bez poplatku. Úspory sa tu menia na nižšiu splátku, nechajte si však rezervu.
Kým prijmete sadzbu z listu, skúste si spočítať úsporu z refinancovania po odpočítaní nákladov na prechod.
Časť nárastu vám vrátia dane
Vyššia sadzba znamená viac zaplatených úrokov a tie si pri hypotéke na vlastné bývanie odpočítate od základu dane. Dvořákovci zaplatili v piatom roku za 1,99 % asi 68 100 Kč na úrokoch, čo im ušetrilo na dani zhruba 10 200 Kč ročne. Pri 5,00 % zaplatia v prvom roku novej fixácie 165 300 Kč. Odpočítať si môžu 150 000 Kč, teda limit pre úvery uzavreté od roku 2021, a ušetria tak 22 500 Kč ročne.
Daň im vráti o 12 300 Kč ročne viac ako doteraz, zhruba 1 000 Kč mesačne. Platí to za predpokladu, že odvádzajú daň z príjmov aspoň v tejto výške. Postup nájdete v článku Odpočet úrokov z hypotéky.
Keď splátku neutiahnete ani tak
Ozvite sa banke skôr, než vynecháte prvú splátku. Kým nie ste v omeškaní, banka má viac možností: predĺženie splatnosti, dočasný odklad splátok alebo kratšiu fixáciu s nižšou sadzbou. Pri refinancovaní môže pomôcť pridanie spoludlžníka s vlastným príjmom.
Ak nič z toho nestačí, riadený predaj bytu je lepší ako omeškanie. Úrok z omeškania je v 2. polroku 2026 11,75 % ročne a záznam v registri vám na roky zatvorí dvere k ďalším úverom. Postup krok za krokom opisuje článok Čo robiť, keď nemôžem splácať.
Ktorú fixáciu si vybrať tentoraz
V októbri 2026 je najlacnejšia ročná fixácia, pretože banky najviac zdraželi dlhšie fixácie. Pre rodinu, ktorá práve prešla skokom o päť tisíc, je však krátka fixácia ďalšia stávka. Ak by sadzby o rok vzrástli, list aj stres sa zopakujú. Čísla pre 1, 3 a 5 rokov porovnáva článok Akú fixáciu hypotéky zvoliť.
Keď novú fixáciu podpíšete, zapíšte si do kalendára dátum šesť mesiacov pred jej koncom. Vtedy sa začína príprava na ďalšie kolo.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (oznámenie novej sadzby, predčasné splatenie, § 117)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 ods. 3 (odpočet úrokov, limit 150 000 Kč pre úvery od 1. 1. 2021)
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026
- nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení (výška úrokov z omeškania)