Aké dane platíte pri byte na hypotéku od kúpy až po predaj

Okolo bytu na hypotéku vás v Česku v roku 2026 čakajú štyri daňové situácie. Pri kúpe neplatíte nič, pretože daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí bola v roku 2020 zrušená. Za vlastníctvo platíte každý rok daň z nehnuteľností, pri byte s rozlohou 60 m² v Prahe zhruba 1 150 Kč pred inflačným a miestnym koeficientom.

Úroky z hypotéky na vlastné bývanie vám znížia daň z príjmov až o 22 500 Kč ročne a predaj bytu je oslobodený, ak v ňom dva roky bývate alebo ho vlastníte dlhšie než 10 rokov. Peniaze sa strácajú hlavne pri prenájme a pri predaji pred uplynutím časového testu. Tam rozhodujú voľby, ktoré sa dajú urobiť len raz za rok alebo len raz vôbec. Ako presne uplatniť odpočet úrokov, opisuje samostatný článok Odpočet úrokov z hypotéky.

Prehľad podľa toho, čo s bytom robíte

Banka s daňami nič nerieši, len vám v januári vystaví potvrdenie o zaplatených úrokoch. Všetko ostatné je na vás a na finančnom úrade.

Koľko zaplatíte za byt každý rok na dani z nehnuteľností?

Základom dane z nehnuteľností pri byte je podlahová plocha z katastra vynásobená koeficientom 1,22, ak je byt v bytovom dome a zahŕňa podiel na pozemku, inak 1,20 (§ 10 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.). Sadzba je 3,50 Kč za m² (§ 11) a násobí sa koeficientom podľa veľkosti obce, od 1,0 v obci do 1 000 obyvateľov po 4,5 v Prahe. Nasleduje inflačný koeficient, ktorý sleduje spotrebiteľské ceny od mája 2023 (§ 11f), a miestny koeficient, ktorý si obec môže stanoviť v rozpätí 0,5 až 5,0 (§ 12).

Byt s rozlohou 60 m² v Prahe tak vychádza na 60 × 1,22 = 73,2 m² × 3,50 Kč × 4,5 ≈ 1 153 Kč ročne pred inflačným a miestnym koeficientom. Od roku 2024 sa táto daň zhruba zdvojnásobila a obce môžu miestnym koeficientom pridať ďalší násobok, preto si ho overte vo vyhláške svojej obce.

Rozhoduje stav k 1. januáru. Kto byt kúpi v roku 2026, podá priznanie do 31. 1. 2027 a prvýkrát platí za rok 2027. Daň do 5 000 Kč je splatná naraz do 31. mája (§ 15). Spoluvlastníci za ňu zodpovedajú spoločne a nerozdielne.

Odpočet úrokov, kým v byte bývate

Úroky z hypotéky na vlastné bývanie si odpočítate od základu dane z príjmov, najviac 150 000 Kč ročne pri bývaní obstaranom od 1. 1. 2021 a 300 000 Kč pri staršom. Pri sadzbe dane 15 % je to až 22 500 Kč ročne. Hypotéka 4 000 000 Kč pri 5,00 % limit v prvých rokoch vyčerpá celý, v prvom roku na úrokoch zaplatíte 198 127 Kč.

Nárok končí rokom, keď byt prestane slúžiť vášmu bývaniu alebo bývaniu vašej rodiny. Pri prenajatom byte ani pri rekreačnej chate sa odpočet neuplatňuje.

Prenájom s paušálom, alebo so skutočnými výdavkami

Príjem z nájmu sa zdaňuje podľa § 9 českého zákona o daniach z príjmov. Výdavky uplatníte buď v skutočnej výške, kam patria aj úroky z hypotéky a odpisy, alebo paušálom 30 % z príjmov, najviac 600 000 Kč. Paušál zahŕňa všetky výdavky a za daný rok ho nemožno spätne zmeniť (§ 9 odst. 4). Výpočet aj s odpismi bytu nájdete v článku daň z prenájmu bytu, nižšie je zjednodušený príklad bez nich.

Skutočné výdavky znamenajú evidenciu príjmov, výdavkov a odpisovaného majetku (§ 9 odst. 6). Úver na byt na prenájom banky navyše posudzujú ako investičný a ČNB preň od 1. 4. 2026 odporúča LTV najviac 70 %. Viac v článkoch Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť a Byt s hypotékou na Airbnb.

Kedy je predaj bytu bez dane?

• Bydlisko aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom (§ 4 odst. 1 písm. a)). Pri byte v spoločnom imaní manželov stačí, keď podmienku splní jeden z nich.
• Kratšie bývanie, ale peniaze použijete na vlastné bývanie do konca roka nasledujúceho po predaji (§ 4b odst. 2). Stačí aj to, že ste na bývanie minuli zodpovedajúcu sumu už v roku pred predajom.
• Časový test: medzi nadobudnutím a predajom uplynie viac než 10 rokov (§ 4 odst. 1 písm. b)), pri nehnuteľnostiach nadobudnutých pred rokom 2021 5 rokov. Pri dedičstve od príbuzného v priamom rade alebo od manžela sa započíta aj doba, keď byt vlastnil poručiteľ. Vyporiadanie spoločného imania ani vznik jednotiek test neprerušujú (§ 4 odst. 2).

Keď nič z toho neplatí, zdaníte rozdiel medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou s preukázanými výdavkami. Byt kúpený v roku 2022 za 4 500 000 Kč, prenajímaný a predaný v roku 2026 za 5 400 000 Kč (predpoklad), prinesie zisk 900 000 Kč. Po odpočítaní napríklad 100 000 Kč za províziu a právne služby zostane základ 800 000 Kč a daň 120 000 Kč. Oslobodený príjem nad 5 000 000 Kč musíte finančnému úradu oznámiť, ak ho úrad nemôže zistiť zo zverejnených registrov (§ 38v).

Ako prebieha predaj založeného bytu, opisuje článok Predaj nehnuteľnosti s hypotékou. Koľko vám po splatení hypotéky zostane a aká bude daň z predaja nehnuteľnosti, vypočíta naša kalkulačka.

Platí sa daň pri predaji darovanej nehnuteľnosti?

Platí, ak predaj nesplní žiadne z oslobodení. Pre darovaný byt platia rovnaké pravidlá ako pre kúpený, s jedným rozdielom oproti dedičstvu: desaťročný časový test beží až odo dňa darovania. Čas, keď byt vlastnil darca, zákon nezapočítava; dobu predchádzajúceho vlastníka pripočíta len pri dedičstve od príbuzného v priamom rade alebo od manžela (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Oslobodenie po dvoch rokoch bývania aj pri použití peňazí na vlastné bývanie však platí aj pre dar.

Samotný dar od príbuzného v priamom rade, súrodenca alebo manžela je od dane z príjmov oslobodený (§ 10 odst. 3 písm. c) ZDP). Keď darovaný byt predáte skôr a oslobodenie nesplníte, zdaníte zisk: od predajnej ceny odpočítate cenu určenú podľa zákona o oceňovaní majetku ku dňu darovania a preukázané výdavky, napríklad na opravy a samotný predaj (§ 10 odst. 5).