Hypotéku s LTV 100 %, teda úver vo výške celej hodnoty založenej nehnuteľnosti, v Česku v októbri 2026 nedostanete. Záväzný limit ČNB je 80 % hodnoty, pri žiadateľoch do 36 rokov 90 %. Požičať si celú kúpnu cenu sa napriek tomu dá, len nie jedným úverom proti jednej nehnuteľnosti.
Okolo „stopercentnej hypotéky“ koluje päť omylov a každý z nich má svoju cenu v korunách. Štyri cesty, ako kúpiť byt bez hotovosti, porovnáva článok o tom, kedy je možná hypotéka bez vlastných zdrojov. Tu ide o to, čo číslo LTV v skutočnosti znamená a kde sa na ňom ľudia prepočítajú.
Stačí s LTV 90 % desať percent ceny?
Nestačí, ak odhad banky nevyjde presne na kúpnu cenu. LTV sa počíta zo záložnej hodnoty, ktorú stanoví odhadca banky, a na rozpálenom trhu býva nižšia ako cena v kúpnej zmluve. Staršie byty podľa ČBA (Česká bankovní asociace) v 2. štvrťroku 2026 zdraželi medziročne o 14 % a odhady s takým tempom často nedržia krok.
Kupujete byt za 5 000 000 Kč a odhad vyjde na 4 800 000 Kč. Pri LTV 90 % vám banka požičia 4 320 000 Kč, čiže 86,4 % ceny. Namiesto 500 000 Kč potrebujete 680 000 Kč a omyl vás stojí 180 000 Kč hotovosti navyše, a to ešte pred nákladmi na kúpu.
„So zálohom rodičov mám hypotéku na 100 %“
Máte úver na 100 % kúpnej ceny, ale LTV hlboko pod limitom. Keď rodičia dajú do zálohu svoj byt s odhadom 3 000 000 Kč, banka vidí úver 5 000 000 Kč proti zálohom za 8 000 000 Kč, teda LTV 62,5 %. Limit ČNB nikto neobchádza, len sa počíta z oboch nehnuteľností.
Platíte za to druhým odhadom za 3 000–6 000 Kč, vkladom záložného práva do katastra za 2 000 Kč a najmä rizikom pre rodičov: keď prestanete splácať, banka môže predať aj ich byt. Ako dozabezpečenie funguje a kedy sa z neho dostanete, opisuje článok Ručenie nehnuteľnosťou rodičov.
„Zvyšok doplním spotrebiteľským úverom“
Banka sa na pôvod vlastných zdrojov pýta a nový úver uvidí v registri. Jeho splátku potom započíta do vašej bonity ako každú inú.
Predpokladajme byt za 5 000 000 Kč, hypotéku 4 000 000 Kč (5,00 %, 30 rokov, splátka 21 473 Kč) a chýbajúci milión zo spotrebiteľského úveru za ilustratívnych 9 % na 8 rokov. Ten stojí 14 650 Kč mesačne a 406 420 Kč na úrokoch. Obe splátky spolu robia 36 123 Kč, čo je pri čistom príjme 60 000 Kč 60 % príjmu. Pri obvyklej internej hranici bánk 45 % by vám banka s takým spotrebiteľským úverom požičala na hypotéku len asi 2,3 mil. Kč.
„Ceny rastú, takže nič neriskujem“
Riziko financovania celej ceny sa neukáže pri kúpe, ale pri nečakanom predaji: rozvod, sťahovanie za prácou, výpadok príjmu. Bez vlastného kapitálu stačí mierny pokles cien a dlžíte viac, než koľko byt vynesie.
Čo urobí pokles cien o 10 % po troch rokoch (byt za 5 000 000 Kč, anuitné splácanie, 5,00 %, 30 rokov, predaj po 36 mesiacoch za 4 500 000 Kč):
- Úver 5 000 000 Kč s dozabezpečením, splátka 26 841 Kč. Zostatok po troch rokoch je 4 767 180 Kč, z predaja dostanete o 267 180 Kč menej, než dlžíte.
- Úver 4 000 000 Kč s 20 % vlastných zdrojov, splátka 21 473 Kč. Zostatok 3 813 744 Kč, z predaja vám zostane 686 256 Kč.
V oboch prípadoch ešte odrátajte náklady na predaj. Pri plnom financovaní treba chýbajúcu sumu doplatiť z úspor, inak banka záloh neuvoľní a predaj sa nedá dokončiť.
Pri predaji nehnuteľnosti môžete hypotéku splatiť bezplatne, ale len ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Skôr si banka počas fixácie smie účtovať až 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu najviac 1 %. Pri zostatku okolo 4,8 mil. Kč to môže byť až 48 000 Kč.
„O pár rokov LTV vyrovnám refinancovaním“
Pri anuitnom splácaní klesá istina spočiatku pomaly. Úver 4 320 000 Kč na byt za 4 800 000 Kč (LTV 90 %, 5,00 %, 30 rokov) má po piatich rokoch zostatok 3 967 001 Kč. To je stále 82,6 % hodnoty bytu, ak jeho cena zostane rovnaká. Pod 80 % sa dostanete až po siedmich rokoch.
Na konci prvej päťročnej fixácie tak budete stále v drahšom pásme LTV a refinancovanie do banky s lepšou cenou pre úvery do 80 % hodnoty vám nemusí vyjsť. Pomôcť môže nový odhad, ak byt medzitým zdražel, alebo mimoriadna splátka: zákon dovoľuje raz ročne bezplatne splatiť až 25 % pôvodnej výšky úveru v mesiaci pred výročím zmluvy.
Kedy má financovanie blízko 100 % zmysel?
- Splátka vychádza výrazne pod internou hranicou banky a unesiete ju aj pri sadzbe o 1 p. b. vyššej. Úver 5 000 000 Kč na 30 rokov stojí pri 5,00 % 26 841 Kč, o 1 p. b. vyššie 29 978 Kč.
- V byte chcete bývať aspoň do konca prvej fixácie a predaj v najbližších rokoch neplánujete.
- Máte rezervu na niekoľko splátok mimo peňazí na kúpu.
- Rodičia, ktorí dávajú nehnuteľnosť do zálohu, chápu, že o ňu môžu prísť, a zmluva umožňuje záloh po splatení časti úveru uvoľniť.
Ak niektorý bod nesplníte, často vyjde lacnejšie rok či dva sporiť alebo kúpiť menší byt. Koľko vlastných zdrojov je rozumné pripraviť, rozoberá článok Koľko vlastných zdrojov potrebujete na hypotéku.
Zdroje
- ČNB – LTV, horná hranica úverového ukazovateľa
- zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, § 45a (5 % výnimka z limitu)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (predčasné splatenie, predaj nehnuteľnosti po 24 mesiacoch)
- ČBA – vývoj cien nehnuteľností, 2. štvrťrok 2026