Hypotéku úplne bez doloženia príjmu v Česku neposkytuje žiadna banka. Český zákon o spotrebiteľskom úvere od roku 2016 ukladá každému poskytovateľovi overiť, že úver budete schopní splácať, a zmluva uzavretá v rozpore s touto povinnosťou je neplatná. Nízke LTV ani kvalitný záloh posúdenie príjmu nenahradia.
Za reklamou „bez doloženia príjmu“ sa preto skrýva jedno z troch: banka, ktorá prijme iný doklad ako daňové priznanie alebo výplatnú pásku, americká hypotéka, pri ktorej sa príjem overuje rovnako, alebo nebankový záložný úver. Ten posledný vychádza rádovo drahšie. Na 2 000 000 Kč a 10 rokov zaplatíte pri sadzbe 12 % na úrokoch zhruba o 898 tisíc Kč viac ako pri 5 %.
Prečo musí banka príjem overiť?
Povinnosť stojí v § 86 zákona o spotrebiteľskom úvere, ktorý platí od decembra 2016. Poskytovateľ musí posúdiť úverovú spôsobilosť spotrebiteľa na základe informácií o jeho príjmoch a výdavkoch a úver smie dať, len ak nie sú dôvodné pochybnosti, že ho spotrebiteľ splatí.
Keď túto povinnosť poruší, je zmluva podľa § 87 neplatná a spotrebiteľ vracia len istinu, a to v lehote primeranej svojim možnostiam. Banka by tak prišla o úroky, a preto do toho nejde.
Overenie pritom nie je formalita. Banka nahliada do registrov BRKI, NRKI a SOLUS, porovnáva doklady s výpismi z účtu a pri živnostníkovi si môže priznanie overiť. Nepravdivé údaje v žiadosti sú úverovým podvodom podľa § 211 českého trestného zákonníka.
Nízke LTV na tom nič nemení. Aj keď si požičiavate len polovicu hodnoty bytu, banka musí vedieť, z čoho budete splácať.
Čo sa ponúka ako hypotéka bez doloženia príjmu?
- Iný doklad, nie žiadny. Niektoré banky pri živnostníkoch s krátkou históriou alebo nízkym základom dane posúdia obraty na účte, pri zamestnancoch zas prijmú výpisy s prichádzajúcou mzdou namiesto potvrdenia zamestnávateľa. Príjem stále dokladáte, len inou cestou, a banka obvykle chce nižšie LTV alebo požičia menej.
- Americká hypotéka. Peniaze na čokoľvek so zálohom nehnuteľnosti, úverová spôsobilosť sa však posudzuje rovnako ako pri účelovej hypotéke a sadzba býva vyššia. Podrobnosti v článku Americká hypotéka.
- Úver pre podnikateľov od nebankovej spoločnosti. Ak si požičiavate na IČO a na podnikanie, nejde o spotrebiteľský úver a ochrana zákona č. 257/2016 Sb. sa na vás nevzťahuje. Odpadá zákonný strop poplatku za predčasné splatenie aj čas na rozmyslenie pred podpisom. Poskytovateľ vychádza hlavne z hodnoty zálohu.
- Pôžička od súkromného investora so zálohom. Zmluvu píše veriteľ, sadzby aj sankcie bývajú vysoké a pri omeškaní hrozí rýchla strata nehnuteľnosti.
Nebankový poskytovateľ spotrebiteľských úverov musí mať licenciu ČNB. Skôr než niečo podpíšete, overte si ho v zozname regulovaných subjektov na webe ČNB a skontrolujte, či zmluva počíta s tým, že ste spotrebiteľ.
Príjem máte, len sa ťažšie dokladá
Väčšina ľudí, ktorí hľadajú hypotéku bez doloženia príjmu, príjem má. Len ho nemajú na výplatnej páske. Pre každú takú situáciu existuje doklad, ktorý banky poznajú:
| Situácia | Čím príjem doložiť | Kde viac |
|---|---|---|
| Živnostník s nízkym základom dane | priznanie s vyšším základom za ďalší rok, v časti bánk obraty na účte | Hypotéka pre živnostníkov |
| Konateľ s.r.o. s príjmom z dividend | rozhodnutie valného zhromaždenia, výpis s vyplateným podielom na zisku | Hypotéka pre konateľa s.r.o. |
| Mzda zo zahraničia | pracovná zmluva, výplatné pásky, ročný doklad o dani z krajiny zamestnávateľa | Hypotéka s príjmom zo zahraničia |
| Príjem z prenájmu | daňové priznanie s príjmami podľa § 9, nájomné zmluvy | Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť |
| Rodičovský príspevok, dôchodok | rozhodnutie úradu práce alebo ČSSZ, výpisy z účtu | Hypotéka na materskej a rodičovskej |
| Nová práca, skúšobná doba | potvrdenie zamestnávateľa; časť bánk príjem uzná po 3 mesiacoch | Hypotéka v skúšobnej dobe |
Horšie je na tom rentier, ktorý žije z úspor. Banky uznávajú skôr pravidelné príjmy, ako je nájom alebo dividendy doložené priznaním; samotný zostatok na účte príjmom nie je. Zostáva vyšší vlastný vklad a menší úver, prípadne spolužiadateľ.
Koľko stojí cesta mimo banky
Prepočet na 2 000 000 Kč a 10 rokov (anuitná splátka; banková sadzba 5,00 %, pri nebankovom úvere predpokladáme 12 %, poplatky nezohľadňujeme):
- Banka pri 5,00 %: splátka 21 213 Kč, úroky za 10 rokov 545 572 Kč.
- Nebankový úver pri 12 %: splátka 28 694 Kč, úroky 1 443 303 Kč.
Rozdiel robí 7 481 Kč mesačne a 897 730 Kč za celú dobu. Kto na bankovú hypotéku nedosiahne pre nízky príjem, bude mať so splátkou vyššou o tretinu ešte väčší problém.
Nebankové ponuky navyše často rátajú s kratšou splatnosťou, vstupným poplatkom a zmluvnou pokutou pri omeškaní. Celkovú cenu spotrebiteľského úveru ukáže RPMN (v Česku RPSN) lepšie ako sadzba. Pri podnikateľskom úvere ju však poskytovateľ uvádzať nemusí, takže si náklady spočítajte sami, napríklad v kalkulačke Porovnanie dvoch hypoték.
Kto smie nebankovú hypotéku poskytnúť, ako overiť poskytovateľa v registri ČNB a ktoré podmienky zmluvy sú varovným signálom, rozoberáme v samostatnom článku.
Keď príjem naozaj nestačí
- Priberte spolužiadateľa. Rodič alebo partner s doloženým príjmom zdvihne strop a nemusí byť spoluvlastníkom.
- Na ručiteľa nerátajte ako na zázrak. Banky dnes častejšie chcú spolužiadateľa, ktorého príjem vstúpi do výpočtu.
- Znížte sumu. Väčšie vlastné zdroje alebo lacnejšia nehnuteľnosť znamenajú menšiu splátku, ktorú doložený príjem unesie.
- Splaťte drobné úvery a zrušte nevyužité karty. Každých 1 000 Kč mesačnej splátky uberie pri 5,00 % na 30 rokov zhruba 186 tisíc Kč stropu.
- Počkajte rok. Živnostník s lepším priznaním alebo zamestnanec po skúšobnej dobe dostane štandardnú hypotéku za sadzbu okolo 5,00 %, čo bol priemer nových hypoték za august 2026.
Čo robiť po zamietnutí, opisuje krok za krokom článok Čo robiť, keď nedostanem hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 (posúdenie úverovej spôsobilosti spotrebiteľa), § 87 (dôsledky porušenia povinnosti)
- zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, § 211 (úverový podvod)
- ČNB – ochrana spotrebiteľa na finančnom trhu