Финансовый рычаг (finanční páka, leverage)
Покупка недвижимости на заёмные деньги, обычно в ипотеку, чтобы вложить меньше своих. Рычаг умножает и прибыль, и убыток на собственный капитал. Он работает в плюс, пока общая доходность недвижимости (аренда плюс рост цены) выше процента по кредиту, и в минус, когда она ниже. Для инвестиционных ипотек ČNB (Чешский национальный банк) с 1 апреля 2026 года рекомендует, без обязательной силы, LTV не выше 70 % и DTI 7.
Пример
Квартира за 4 500 000 Kč приносит 157 500 Kč чистыми и дорожает на 5 % (225 000 Kč). При покупке за свои это 8,5 % в год. С ипотекой 3 150 000 Kč под 5,00 % (проценты за первый год около 156 000 Kč) и вложением 1 350 000 Kč выходит 16,8 % на собственные деньги. Но если цена упадёт на 5 %, без кредита результат составит −1,5 %, а с кредитом −16,6 %.
На практике
При ставках около 5 % и чистой доходности пражских квартир ниже этого уровня рычаг работает только за счёт роста цен, а его никто не гарантирует. По инвестиционным кредитам банки часто держатся рекомендованного ČNB LTV 70 % и требуют показать, что вы потянете платежи и без аренды. Без резерва на простой и на рост ставки после окончания фиксации рассчитывать на рычаг рискованно.
Чем отличается
LTV показывает размер кредита относительно стоимости залога, рычаг описывает, как этот кредит влияет на доходность собственного капитала. Инвестиционная ипотека служит обычным инструментом, которым рычаг в недвижимости создают, но о доходности сама по себе ничего не говорит.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.