З квартирою в іпотеці у 2026 році ви зіткнетеся з чотирма податковими ситуаціями. Під час купівлі не платите нічого, бо податок на набуття нерухомості скасували у 2020 році. За володіння щороку сплачуєте податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí): для квартири 60 м² у празькому багатоквартирному будинку це приблизно 1 150 Kč до інфляційного і місцевого коефіцієнтів.
Відсотки за іпотекою на власне житло зменшують податок на доходи до 22 500 Kč на рік, а продаж квартири звільнений від податку, якщо ви прожили в ній два роки або володієте нею понад 10 років. Гроші найчастіше втрачають на оренді та на продажі до спливу строку володіння. Там усе вирішує вибір, який можна зробити лише раз на рік або взагалі один раз. Як саме відрахувати відсотки, пояснює окрема стаття Відрахування відсотків за іпотекою.
Огляд залежно від того, що ви робите з квартирою
| Ситуація | Податок | Ставка чи ліміт | Строк | Джерело |
|---|---|---|---|---|
| Купівля | податок на набуття скасовано; у новобудові ПДВ у ціні | ПДВ 12 % для квартири до 120 m² і будинку до 350 m², інакше 21 % (сплачує девелопер) | немає, ПДВ входить до купівельної ціни | закон про ПДВ |
| Володіння | податок на нерухомість | за площею, розміром муніципалітету і місцевим коефіцієнтом | декларація до 31. 1. року, що йде після набуття; оплата до 31. 5., понад 5 000 Kč двома частинами до 31. 5. і 30. 11. | § 13a і 15 закону № 338/1992 Sb. |
| Життя в іпотечній квартирі | відрахування відсотків від податку на доходи | до 150 000 Kč від бази оподаткування, тобто до 22 500 Kč податку | річний перерахунок у роботодавця або декларація до 1. 4. (в електронному вигляді на місяць пізніше, через податкового консультанта до 1. 7.) | § 15 закону про податки на доходи |
| Оренда | податок на доходи | 15 % від прибутку; витрати фактичні або 30 % (не більше 600 000 Kč) | декларація за кожен рік до 1. 4. наступного року (в електронному вигляді на місяць пізніше, через консультанта до 1. 7.) | § 9 закону про податки на доходи |
| Продаж | податок на доходи, якщо не діє звільнення | 15 % від прибутку, за високих доходів частково 23 % | декларація за рік продажу в ті самі строки; про звільнений дохід понад 5 млн Kč повідомити податкову до кінця строку подання декларації | § 4, 10 і 38v закону про податки на доходи |
Банк із податками нічого не робить, лише в січні видає вам довідку про сплачені відсотки. Усе інше лягає на вас і податкову інспекцію (finanční úřad).
Скільки податку на нерухомість ви платите щороку?
Базою податку на нерухомість для квартири є площа підлоги з кадастру, помножена на коефіцієнт 1,22, якщо квартира в багатоквартирному будинку включає частку земельної ділянки, інакше на 1,20 (§ 10 ч. 3 закону № 338/1992 Sb.). Ставка становить 3,50 Kč за м² (§ 11) і множиться на коефіцієнт залежно від розміру муніципалітету: від 1,0 у селі до 1 000 жителів до 4,5 у Празі. Результат потім множать на інфляційний коефіцієнт (§ 11f) і на місцевий коефіцієнт, якщо муніципалітет його встановив (§ 12).
Квартира 60 м² у Празі дає 60 × 1,22 = 73,2 м² × 3,50 Kč × 4,5 ≈ 1 153 Kč на рік до інфляційного і місцевого коефіцієнтів. З 2024 року цей податок зріс приблизно вдвічі, а муніципалітети можуть місцевим коефіцієнтом помножити його ще раз, тож перевірте постанову свого муніципалітету.
Вирішальним є стан на 1 січня. Хто купить квартиру у 2026 році, подає декларацію до 31. 1. 2027 і вперше платить за 2027 рік. Податок до 5 000 Kč сплачують одним платежем до 31 травня (§ 15). Співвласники відповідають за нього солідарно.
Відрахування відсотків, поки ви там живете
Відсотки за іпотекою на власне житло віднімають від бази податку на доходи: не більше 150 000 Kč на рік для житла, придбаного з 1. 1. 2021, і 300 000 Kč для старішого. За ставки податку 15 % це до 22 500 Kč на рік. Іпотека 4 000 000 Kč під 5,00 % у перші роки вичерпує ліміт повністю: за перший рік ви сплатите 198 127 Kč відсотків.
Право на відрахування закінчується тим роком, коли квартира перестає бути житлом для вас чи вашої родини. На квартиру, яку ви здаєте, чи на дачу для відпочинку воно не поширюється.
Оренда: нормативні витрати чи фактичні
Дохід від оренди оподатковують за § 9 закону про податки на доходи. Витрати можна заявити або у фактичному розмірі, куди входять і відсотки за іпотекою та амортизація, або нормативно, 30 % від доходу, але не більше 600 000 Kč. Нормативні витрати охоплюють усі витрати, і заднім числом за конкретний рік цей вибір змінити не можна (§ 9 ч. 4). Розрахунок з амортизацією квартири є в статті податок з оренди квартири, нижче спрощений приклад без неї.
Розрахунок для квартири, яку здають (припущення: іпотека 4 000 000 Kč на 25 років під 5,00 %, ануїтетний платіж 23 384 Kč; орендна плата 20 000 Kč на місяць, тобто 240 000 Kč на рік; страхування, податок на нерухомість і дрібний ремонт 20 000 Kč на рік; ставка податку 15 %).
- Нормативні 30 %: витрати 72 000 Kč, база оподаткування 168 000 Kč, податок 25 200 Kč.
- Фактичні витрати: відсотки за перший рік за ануїтетною формулою 198 127 Kč і 20 000 Kč інших витрат. База знизиться до 21 873 Kč, а податок до 3 281 Kč, амортизація зменшила б його ще більше.
Різниця майже 22 000 Kč на рік. Проте відсотки з кожним роком зменшуються, у другому році до 193 907 Kč, тож перевага фактичних витрат поступово тане.
Фактичні витрати означають облік доходів, витрат і майна, що амортизується (§ 9 ч. 6). До того ж кредит на квартиру під оренду банки розглядають як інвестиційний; ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує для нього LTV не більше 70 %. Більше в статтях Іпотека на інвестиційну нерухомість і Квартира в іпотеці на Airbnb.
Коли продаж квартири звільнений від податку?
Продаж квартири в Чехії звільнений від податку на доходи, якщо ви жили в ній щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем, володієте нею понад 10 років (для набутої до 2021 року 5 років) або використаєте гроші на власне житло. Інакше прибуток оподатковують за ставкою 15 %, а частину бази понад 36 середніх зарплат за ставкою 23 %. Деталі кожної умови:
- Ви жили в ній щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем (§ 4 ч. 1 п. a)). Якщо квартира входить до спільного майна подружжя, досить, щоб умову виконав один із них.
- Жили менше, але використаєте гроші на власне житло до кінця року, що йде після продажу (§ 4b ч. 2). Зараховується й відповідна сума, яку ви витратили на житло вже в році перед продажем.
- Строк володіння: між набуттям і продажем минає понад 10 років (§ 4 ч. 1 п. b)), для нерухомості, набутої до 2021 року, 5 років. Якщо квартиру успадковано від родича по прямій лінії або від чоловіка чи дружини, зараховують і час, коли нею володів спадкодавець. Поділ спільного майна подружжя чи поділ будинку на квартири цей строк не переривають (§ 4 ч. 2).
Якщо жодна умова не виконана, оподатковують різницю між ціною продажу і ціною набуття з підтвердженими витратами. Квартира, куплена у 2022 році за 4 500 000 Kč, яку здавали і продали у 2026 році за 5 400 000 Kč (припущення), дає прибуток 900 000 Kč. Після віднімання, скажімо, 100 000 Kč на комісію і юридичні послуги лишається база 800 000 Kč і податок 120 000 Kč. Про звільнений дохід понад 5 000 000 Kč треба повідомити податкову, якщо вона не може дізнатися про нього з публічних реєстрів (§ 38v).
Як продають заставлену квартиру, описує стаття Продаж нерухомості з іпотекою. Скільки вам залишиться після погашення іпотеки і яким буде податок із продажу квартири, порахує наш калькулятор.
Чи платять податок із продажу подарованої нерухомості?
Платять, якщо продаж не підпадає під жодне звільнення. Для подарованої квартири діють ті самі правила, що й для купленої, з однією відмінністю від спадщини: десятирічний строк володіння рахують лише від дати дарування. Час, коли квартирою володів дарувальник, закон не зараховує; строк попереднього власника додають лише в разі спадкування від родича по прямій лінії або від чоловіка чи дружини (§ 4 ч. 1 п. b) закону про податки на доходи). Звільнення після двох років проживання і в разі використання грошей на власне житло діють і для подарунка.
Сам подарунок від родича по прямій лінії, брата чи сестри або чоловіка чи дружини звільнений від податку на доходи (§ 10 ч. 3 п. c)). Якщо ви продасте подаровану квартиру раніше і звільнення не підійде, оподатковують прибуток: від ціни продажу віднімають ціну, визначену за законом про оцінку майна на день дарування, і підтверджені витрати, наприклад на ремонт і сам продаж (§ 10 ч. 5).
Джерела
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 4 ч. 1 п. a) і b), § 4 ч. 2, § 4b ч. 2, § 9 ч. 4, § 15 ч. 3 і 4, § 38v
- закон № 338/1992 Sb. про податок на нерухомість, § 10, 11, 11f, 12, 13a і 15
- Фінансова управа ЧР — податок на нерухомість, строки і місцеві коефіцієнти
- ČNB — рекомендації щодо інвестиційних житлових кредитів з 1. 4. 2026 (LTV 70 %, DTI 7)