Чистая доходность аренды (čistý výnos)
Годовая аренда за вычетом расходов собственника, делённая на полную стоимость приобретения вместе с расходами на покупку. В расходы входят ремонтный фонд и управление, страховка, налог на недвижимость, ремонт, потери от простоя и, если он нужен, управляющий. Финансирование и подоходный налог обычно не учитывают. Так видно, сколько недвижимость реально зарабатывает на вложенные деньги без ипотеки.
Пример
Квартира за 4 500 000 Kč (вместе с расходами на покупку 4 600 000 Kč) приносит 216 000 Kč аренды в год. Владелец платит 24 000 Kč в ремонтный фонд и за управление, 4 000 Kč за страховку и налог, 8 000 Kč тратит на ремонт, а месяц без арендатора стоит ему 18 000 Kč. Чистая доходность: 162 000 / 4 600 000 = 3,5 %, ниже ставки по ипотекам 5,00 %.
На практике
Считайте и те расходы, которые арендатору не перевыставишь. Взнос в ремонтный фонд, например, идёт в доход SVJ и услугой не считается. В старых домах закладывайте чрезвычайные взносы на крупный ремонт. По инвестиционной ипотеке банк ориентируется на договор аренды, а не на ваш расчёт доходности. Чаще всего в расчётах забывают простой, а ещё мебель и технику, которые через несколько лет придётся менять.
Чем отличается
Валовая доходность расходы не учитывает вовсе. Cash flow, наоборот, вычитает ещё и платежи по ипотеке и показывает, сколько денег в месяц на самом деле остаётся или не хватает. У квартиры, купленной в кредит, он часто отрицательный даже при положительной чистой доходности.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.