Валовая доходность аренды (hrubý výnos)
Годовая арендная плата, делённая на цену покупки и выраженная в процентах. Никакие расходы она не учитывает: ни ремонтный фонд, ни страховку, ни налоги, ни ремонт, ни месяцы без арендатора, ни финансирование ипотекой. Ей удобно быстро сравнивать предложения, но о том, сколько на самом деле приносит вложение, она говорит мало.
Пример
Квартира 1+kk в Праге стоит 4 500 000 Kč и сдаётся за 18 000 Kč в месяц, то есть за 216 000 Kč в год. Валовая доходность 216 000 / 4 500 000 = 4,8 %. Средняя ставка по новым ипотекам при этом 5,00 %. При ипотеке 3 150 000 Kč (LTV 70 %) одни проценты за первый год составят около 156 000 Kč, то есть примерно три четверти аренды, и это ещё до прочих расходов.
На практике
В объявлениях и у девелоперов почти всегда пишут валовую доходность, причём с оптимистичной арендой. Сверьтесь с арендой похожих квартир по соседству (1+kk в Праге стоит примерно 16–20 тыс. Kč) и посчитайте чистую доходность в калькуляторе доходности аренды. Сравнивать валовую доходность с процентом по вкладу или облигации некорректно: у вклада расходов нет.
Чем отличается
У той же квартиры чистая доходность с учётом операционных расходов и простоя выходит около 3,5 % вместо 4,8 %. Cap rate соотносит чистый операционный доход с текущей рыночной стоимостью, а не с ценой покупки, и нужен прежде всего для оценки недвижимости.
Связанные термины
Подробное руководство
Посчитайте свою ситуацию
Вместо абстрактных определений — введите свои параметры и увидите результат на собственном опыте. Без регистрации, без формы, без продавцов.