Koľko ušetrí zelená hypotéka so zľavou za energetickú triedu A alebo B

Zelená hypotéka ušetrí stovky korún mesačne: pri hypotéke 4 000 000 Kč na 25 rokov a sadzbe 5,00 % znamená zľava 0,2 p. b. splátku nižšiu o 464 Kč mesačne a zhruba 39 tis. Kč ušetrených úrokov za päťročnú fixáciu. Banka ju dá za nehnuteľnosť v energetickej triede A alebo B podľa preukazu energetickej hospodárnosti budovy (PENB, průkaz energetické náročnosti budovy, česká obdoba energetického certifikátu), prípadne za úver na renováciu, ktorá triedu preukázateľne zlepší.

Zľava sa obvykle pohybuje medzi 0,1 a 0,3 p. b., s ostatnými bonusmi sa nesčíta donekonečna a platí len vtedy, keď PENB doložíte načas, spravidla najneskôr k čerpaniu. Kvôli nej sa neoplatí kupovať drahší byt. Pri novostavbe alebo zrenovovanom dome sú to však peniaze, o ktoré si stačí povedať.

Čo banka považuje za zelenú hypotéku?

Banky zelené úvery čiastočne financujú zo zelených dlhopisov a investorom musia doložiť, že peniaze išli do úsporných budov. Preto chcú tvrdý doklad, nie vyhlásenie predávajúceho. V praxi dávajú zľavu v týchto prípadoch:

• Pri kúpe nehnuteľnosti v triede A alebo B. Je to najčastejší prípad, typicky byt alebo dom v novostavbe, a dokladom je PENB budovy alebo bytovej jednotky.
• Pri výstavbe domu, ktorého projekt doloží triedu A alebo B. Banka chce PENB z projektovej dokumentácie a po dokončení skutočný preukaz.
• Pri renovácii, ktorá zlepší energetickú hospodárnosť o stanovený rozsah (napríklad o jednu či dve triedy) alebo financuje konkrétne opatrenie, ako je zateplenie, tepelné čerpadlo či fotovoltika. Dokladom je PENB pred renováciou a po nej, prípadne posudok energetického špecialistu.

Trieda C už vo väčšine bánk na zľavu nestačí, hoci ide o úspornú budovu. Hranicu aj výšku zľavy má každá banka v cenníku a mení ich. Pri porovnávaní ponúk sa na ňu pýtajte výslovne, poradcovia ju nie vždy spomenú sami.

Pri renováciách sa zelená zľava dobre kombinuje s českou dotáciou Nová zelená úsporám. Úver predfinancuje práce, dotácia príde po doložení a pošlete ju ako mimoriadnu splátku. PENB po renovácii potom poslúži banke aj fondu. Časovú os a cash flow rozoberáme v článku Nová zelená úsporám a hypotéka.

Posudok pre dotáciu aj PENB pre banku spracúva energetický špecialista, objednajte preto oboje naraz. A ak banka zľavu podmieňuje dosiahnutím určitej triedy, overte si s projektantom, že plánované opatrenia na ňu naozaj stačia.

Koľko zľava urobí v korunách?

Výpočet pre hypotéku 4 000 000 Kč na 25 rokov, východisková sadzba 5,00 % (splátka 23 384 Kč), anuitné splácanie:

Za fixáciu ušetríte viac, než je prostý súčet nižších splátok, lebo pri nižšej sadzbe ide z každej splátky viac do istiny. Keby zľava platila celých 25 rokov, ušetrilo by 0,2 p. b. vyše 139 tis. Kč na úrokoch. To vám však nikto nezaručí: zľava je naviazaná na aktuálnu fixáciu a pri refixácii rozhoduje cenník banky platný v tej chvíli.

Kde sa zľava najčastejšie stratí

1. PENB v čase čerpania chýba. Pri novostavbe od developera býva preukaz k dispozícii až s kolaudáciou. Ak čerpáte zálohy podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (smlouva o smlouvě budoucí), banka obvykle poskytne zľavu až po doložení, alebo ju dá hneď s povinnosťou dodať PENB do určitého termínu.
2. Preukaz sa týka inej časti budovy. Banka chce vidieť, že ide práve o váš dom alebo jednotku. Pri byte často stačí PENB celého bytového domu, overte si však vopred, či ho vaša banka prijme.
3. Preukaz už neplatí. PENB platí 10 rokov a po väčšej zmene budovy sa spracúva nový. Starší preukaz banka nemusí uznať.
4. Renovácia sa nedokončila. Pri úvere na renováciu sa zľava viaže na výsledok. Ak zateplenie nedokončíte alebo nedoložíte PENB po renovácii, banka môže zľavu odobrať, prípadne zvýšiť sadzbu o sankčnú prirážku podľa zmluvy.
5. Zľava „zhltne“ inú zľavu. Niektoré banky majú strop pre súčet bonifikácií. Ak už máte maximum za poistenie a účet, zelená zľava nemusí priniesť nič navyše. Pýtajte sa na výslednú sadzbu, nie na zoznam zliav.

Čo musí urobiť predávajúci

Povinnosť mať preukaz energetickej hospodárnosti pri predaji a prenájme budovy alebo jednotky stanovuje český zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Pre kupujúceho z toho vyplývajú dve praktické veci:

• Predávajúci má PENB predložiť najneskôr pri podpise kúpnej zmluvy a energetická trieda sa uvádza aj v inzercii. Ak inzerát triedu neobsahuje alebo uvádza najhoršiu triedu G len preto, že preukaz neexistuje, pýtajte si ho skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu.
• Pri byte v dome, kde preukaz pre celú budovu zabezpečuje SVJ (spoločenstvo vlastníkov jednotiek) alebo družstvo, si vyžiadajte jeho kópiu. Banka ho bude chcieť rovnako ako list vlastníctva a vám poslúži na odhad nákladov na energie.

Ak predávate sami, dajte preukaz spracovať ešte pred zverejnením inzerátu. Kupujúci so zelenou hypotékou ho bude potrebovať k žiadosti o úver a keď chýba, zdržiava celý obchod.

Ako o zľavu požiadať

• Už pri prvej otázke na ponuku uveďte energetickú triedu nehnuteľnosti a pošlite PENB.
• Pýtajte si výslednú sadzbu so zľavou aj bez nej, aby ste videli, koľko zľava naozaj robí.
• Opýtajte sa, dokedy musíte PENB doložiť a čo sa stane, keď ho developer dodá neskôr.
• Overte, či zľava platí počas celej fixácie a ako banka postupuje pri refixácii.
• Porovnávajte RPMN (v českých zmluvách RPSN), nielen sadzbu. Zelenú zľavu nesmie vyvážiť drahšie poistenie alebo poplatok.
• Pri renovácii si dajte do zmluvy napísať konkrétnu cieľovú triedu a termín doloženia.

Zelená zľava je len jedna z pák, ktorými sa dá sadzba stlačiť. Ostatné, teda LTV, poistenie, účet a konkurenčnú ponuku, opisujeme v článku Ako vyjednať nižšiu sadzbu hypotéky.