Сколько сэкономит зелёная ипотека со скидкой за класс A или B

Зелёная ипотека (zelená hypotéka) — это обычная ипотека со скидкой на ставку. Банк даёт её за недвижимость энергетического класса A или B по энергетическому сертификату здания (PENB, průkaz energetické náročnosti budovy) или за кредит на реновацию, которая доказуемо улучшит класс. Скидка обычно составляет от 0,1 до 0,3 п. п., с другими бонусами складывается не бесконечно и действует, только если вы вовремя принесёте PENB, как правило не позднее выдачи кредита.

При ипотеке 4 000 000 Kč на 25 лет и ставке 5,00 % скидка 0,2 п. п. снижает платёж на 464 Kč в месяц и экономит около 39 тыс. Kč процентов за пятилетнюю фиксацию. Переплачивать за квартиру ради этого не стоит. Но в новостройке или после реконструкции эти деньги просто лежат на столе, и нужно лишь о них попросить.

Сколько даёт скидка зелёной ипотеки в кронах?

Скидка 0,2 п. п. на ипотеке 4 млн Kč снижает платёж на 464 Kč в месяц и экономит около 39 тыс. Kč процентов за пятилетнюю фиксацию. Ипотека 4 000 000 Kč на 25 лет, исходная ставка 5,00 % (платёж 23 384 Kč), аннуитетное погашение:

За фиксацию вы экономите больше, чем простая сумма снижений платежа: при более низкой ставке из каждого платежа больше уходит на основной долг. Если бы скидка действовала все 25 лет, 0,2 п. п. сэкономили бы более 139 тыс. Kč процентов. Но гарантий нет. Скидка привязана к текущей фиксации, а при перефиксации (refixace) решает прейскурант, который банк применяет в тот момент.

Что банк считает зелёной ипотекой?

Чаще всего ипотеку на недвижимость класса A или B по энергетическому сертификату (PENB), а также стройку или реновацию, которые этот класс подтверждают. Банки отчасти финансируют «зелёные» кредиты зелёными облигациями и должны доказать инвесторам, что деньги ушли на энергоэффективные здания. Поэтому им нужен твёрдый документ, а не слова продавца. На практике скидку дают в таких случаях:

• Покупка недвижимости класса A или B. Самый частый случай, обычно квартира или дом в новостройке. Подтверждение: PENB здания или квартиры (жилого юнита).
• Строительство дома, проект которого подтверждает класс A или B. Банку нужен PENB из проектной документации, а после завершения фактический сертификат.
• Реновация, которая улучшит энергоэффективность в оговорённом объёме (например, на один-два класса) или оплачивает конкретные меры: утепление, тепловой насос, солнечные панели. Подтверждение: PENB до и после или заключение энергетического специалиста.

Класса C большинству банков для скидки уже мало, даже если здание вполне экономичное. Порог и размер скидки каждый банк указывает в своём прейскуранте и время от времени меняет. Сравнивая предложения, спрашивайте об этом прямо: консультанты не всегда сами упоминают скидку.

При реновации зелёная скидка хорошо сочетается с субсидией Nová zelená úsporám (государственная программа «Новая зелёная экономия»). Кредит оплачивает работы заранее, субсидия приходит после подтверждения, и вы пускаете её на досрочное погашение. Последовательность шагов и денежный поток разбираем в статье «Новая зелёная экономия» и ипотека.

Заключение для субсидии и PENB для банка готовит энергетический специалист, так что заказывайте оба документа сразу и сэкономите время и деньги. А если банк ставит скидку в зависимость от достижения класса, проверьте с проектировщиком, что запланированных мер для него действительно хватит.

Почему скидку чаще всего теряют

1. PENB нет на момент выдачи. У новостройки от девелопера сертификат часто появляется только при вводе в эксплуатацию (kolaudace). Если деньги уходят авансами по предварительному договору (smlouva o smlouvě budoucí), банк обычно даёт скидку только после подтверждения или сразу, но с обязательством принести PENB к определённой дате.
2. Сертификат не на ту часть здания. Банку нужно видеть, что он касается именно вашего дома или юнита. Для квартиры часто хватает PENB на весь дом, но примет ли его ваш банк, проверьте заранее.
3. Истёк срок действия. PENB действует 10 лет, а после крупной перестройки здания оформляется заново. Старый сертификат банк может не принять.
4. Реновация не доведена до конца. При кредите на реновацию скидка привязана к результату. Если вы не закончите утепление или не принесёте PENB после работ, банк может отменить скидку или по договору повысить ставку в качестве санкции.
5. Одна скидка «съедает» другую. У некоторых банков есть потолок суммы бонификаций (bonifikace, скидок на ставку). Если у вас уже максимум за страховку и счёт, зелёная скидка может ничего не добавить. Спрашивайте об итоговой ставке, а не о списке скидок.

Что должен сделать продавец

Обязанность иметь энергетический сертификат при продаже и сдаче в аренду здания или юнита установлена законом № 406/2000 Sb. об энергопользовании (o hospodaření energií). Покупателю из этого важны две вещи:

• Продавец должен предъявить PENB не позднее подписания договора купли-продажи, а энергетический класс указывается уже в объявлении. Если класса в объявлении нет или стоит худший класс G просто потому, что сертификата не существует, требуйте показать PENB до подписания договора бронирования (rezervační smlouva).
• Если сертификат на весь дом оформляет SVJ (товарищество собственников) или кооператив, попросите копию. Для банка и для оценки расходов на энергию этот документ значит не меньше, чем выписка из кадастра (list vlastnictví).

Если продаёте сами, закажите сертификат до публикации объявления. Покупателю с зелёной ипотекой он понадобится для заявки на кредит, и без него встанет вся сделка.

Как попросить скидку

• Уже в первом запросе укажите энергетический класс недвижимости и приложите PENB.
• Просите итоговую ставку со скидкой и без неё, тогда вы увидите, сколько скидка реально даёт.
• Спросите, до какого срока нужно принести PENB и что будет, если девелопер передаст сертификат позже.
• Уточните, действует ли скидка всю фиксацию и что банк делает при перефиксации.
• Сравнивайте RPSN (полную стоимость кредита), а не только ставку: зелёную скидку не должны съесть более дорогая страховка или комиссия.
• При реновации добейтесь, чтобы в договоре стояли конкретный целевой класс и срок подтверждения.

Энергокласс лишь один из рычагов, которыми можно сбить ставку. Про LTV, страховку, счёт и конкурентное предложение читайте в статье Как выторговать ставку по ипотеке пониже.