Скільки заощаджує зелена іпотека за енергетичний клас A або B

Знижка на ставку за енергетичний клас A або B зазвичай становить від 0,1 до 0,3 в. п. На іпотеці 4 000 000 Kč на 25 років за ставки 5,00 % знижка 0,2 в. п. зменшує платіж на 464 Kč на місяць і заощаджує приблизно 39 тис. Kč відсотків за п’ятирічну фіксацію.

Зелена іпотека (zelená hypotéka) — це звичайна іпотека з такою знижкою. Банк дає її за нерухомість класу A або B згідно з енергетичним сертифікатом будівлі (PENB, průkaz energetické náročnosti budovy) або за кредит на реновацію, яка доведено покращить клас. Знижка не сумується безмежно з іншими бонусами і діє лише тоді, коли ви вчасно подасте PENB, як правило не пізніше дня видачі кредиту.

Купувати через неї дорожчу квартиру не варто. Але якщо ви берете новобудову чи реновований будинок, ці гроші вам по суті пропонують, треба лише про них попросити.

Що банк вважає зеленою іпотекою?

Банки частково фінансують «зелені» кредити із зелених облігацій і мусять доводити інвесторам, що гроші пішли на енергоефективні будівлі. Тому заяви продавця їм замало, потрібне документальне підтвердження. На практиці є три варіанти:

• Купівля нерухомості класу A або B. Найчастіше це квартира чи будинок у новобудові, а підтвердженням слугує PENB будівлі або житлової одиниці.
• Будівництво будинку, проєкт якого передбачає клас A або B. Банк вимагає PENB із проєктної документації, а після завершення фактичний сертифікат.
• Реновація, яка покращить енергоефективність на встановлену величину (наприклад, на один чи два класи), або кредит на конкретні заходи: утеплення, тепловий насос, сонячну електростанцію. Підтвердження дають PENB до і після, за потреби висновок енергетичного спеціаліста.

Класу C більшості банків для знижки вже не досить, навіть якщо будівля «енергоощадна». Межу і розмір знижки кожен банк указує у своєму прайс-листі й час від часу змінює. Порівнюючи пропозиції, питайте про це прямо, бо консультанти не завжди згадують знижку самі.

Скільки знижка дає в кронах?

Розрахунок для іпотеки 4 000 000 Kč на 25 років із вихідною ставкою 5,00 % (платіж 23 384 Kč) і ануїтетним погашенням:

За фіксацію ви заощаджуєте більше, ніж просту суму нижчих платежів, бо за нижчої ставки з кожного платежу більша частина йде на основний борг. Якби знижка діяла всі 25 років, 0,2 в. п. зекономили б понад 139 тис. Kč відсотків. Цього ніхто не гарантує: знижка прив’язана до поточної фіксації, а під час рефіксації (refixace) діє прайс-лист банку, чинний на той момент.

Через що знижку найчастіше втрачають

1. PENB немає на момент видачі. У новобудові від девелопера сертифікат часто з’являється лише після введення в експлуатацію (kolaudace). Якщо кредит іде на авансові платежі за попереднім договором купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí), банк зазвичай дає знижку лише після підтвердження або одразу, але з обов’язком подати PENB до певного строку.
2. Сертифікат стосується іншої частини будівлі. Банк хоче бачити, що документ стосується саме вашого будинку чи житлової одиниці. Для квартири часто достатньо PENB усього будинку, але заздалегідь перевірте, чи прийме його ваш банк.
3. Строк дії минув. PENB діє 10 років, а після суттєвої перебудови складають новий. Старіший сертифікат банк може не визнати.
4. Реновацію не завершено. У кредиті на реновацію знижка прив’язана до результату. Якщо ви не доведете утеплення до кінця або не подасте PENB після робіт, банк може скасувати знижку, а за договором навіть підвищити ставку як санкцію.
5. Одна знижка «з’їдає» іншу. Деякі банки обмежують загальну суму боніфікацій (bonifikace). Якщо ви вже маєте максимум за страхування й рахунок, зелена знижка може нічого не додати. Питайте про підсумкову ставку, а не про перелік знижок.

Що має показати продавець

Обов’язок мати енергетичний сертифікат під час продажу й оренди будівлі чи житлової одиниці встановлює закон № 406/2000 Sb. про енергоменеджмент (o hospodaření energií). Для покупця з цього випливають дві практичні речі:

• Продавець має надати PENB не пізніше підписання договору купівлі-продажу, а енергетичний клас треба вказати і в оголошенні. Якщо класу в оголошенні немає або там стоїть найгірший клас G лише тому, що сертифіката не існує, попросіть показати його ще до підписання договору резервації (rezervační smlouva).
• Якщо сертифікат на весь будинок має SVJ (об’єднання власників житлових одиниць) або житловий кооператив (družstvo), попросіть копію. Для банку й для розрахунку витрат на енергію цей документ не менш потрібний, ніж лист власності (list vlastnictví).

Якщо продаєте самі, замовте сертифікат ще до публікації оголошення. Покупцеві із зеленою іпотекою він знадобиться для заявки на кредит, і без нього затримується вся угода.

Зелена іпотека та Nová zelená úsporám

Під час реновації зелену знижку зручно поєднати з дотацією Nová zelená úsporám (державна програма підтримки енергоощадних ремонтів, NZÚ). Кредит фінансує роботи наперед, дотація надходить після підтвердження, і ви спрямовуєте її на достроковий платіж. PENB після реновації знадобиться і банку, і фонду. Графік і розрахунок грошових потоків розбираємо в статті Дотація NZÚ та іпотека.

Дві речі контролюйте окремо. Висновок для дотації та PENB для банку складає енергетичний спеціаліст, тож замовте обидва документи одночасно: заощадите час і гроші. А якщо банк обумовлює знижку досягненням певного класу, перевірте з проєктувальником, що запланованих заходів для нього справді достатньо.

Як попросити зелену знижку

• Уже в першому запиті на пропозицію вкажіть енергетичний клас нерухомості й надішліть PENB.
• Попросіть підсумкову ставку зі знижкою і без неї, щоб побачити, скільки знижка дає насправді.
• Запитайте, до якого строку треба подати PENB і що буде, якщо девелопер видасть сертифікат пізніше.
• З’ясуйте, чи діє знижка всю фіксацію і як банк вирішує це під час рефіксації.
• Порівнюйте RPSN (повну вартість кредиту), а не лише ставку: зелену знижку не повинні «відбирати» дорожче страхування чи комісія.
• Для реновації попросіть вписати в договір конкретний цільовий клас і строк підтвердження.

Зелена знижка не єдиний спосіб знизити ставку. Про інші (LTV, страхування, рахунок, конкурентну пропозицію) розповідаємо в статті Як домовитися про нижчу ставку за іпотекою.