На квартиру для оренди з 1. 4. 2026 потрібно щонайменше 30 % ціни з власних грошей і такий дохід, за якого ваші борги не перевищать семи чистих річних доходів. ČNB рекомендує банкам для інвестиційних іпотек LTV не вище 70 % і DTI 7. Це рекомендація, а не закон, але банки її дотримуються. Для власного житла єдиним обов’язковим лімітом залишається LTV 80 % (90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років).
На квартиру за 5 000 000 Kč це щонайменше 1 500 000 Kč власних грошей. Друга вимога заскочує більше людей, ніж перша. DTI підсумовує всі ваші борги, разом з іпотекою на квартиру, у якій ви живете. Родина, яка ще винна 3 000 000 Kč за власну квартиру і хоче позичити 3 500 000 Kč на інвестиційну, потребує чистого доходу щонайменше 77 381 Kč на місяць.
Коли іпотека вважається інвестиційною?
За визначенням ČNB інвестиційна іпотека буває у двох випадках: ви купуєте третю й наступну житлову нерухомість або купуєте нерухомість для оренди, навіть якщо вона лише друга. Рекомендація стосується кредитів, наданих із 1. 4. 2026, на старіші іпотеки вона не поширюється.
Як рахувати нерухомість, уточнюють правила окремих банків. Komerční banka, наприклад, враховує і кооперативні квартири та нерухомість за кордоном, а вашою вважає кожну, якою ви володієте щонайменше на 50 %. До житлової нерухомості вона зараховує і придатну для цілорічного проживання рекреаційну споруду, підключену до мереж.
Мету не приховаєш. Якщо ви хочете, щоб банк урахував майбутню оренду в платоспроможності, він вважатиме іпотеку інвестиційною. А хто задекларує власне житло і потім здасть квартиру, порушує договір. Наслідки розбирає стаття Іпотека і короткострокова оренда через Airbnb.
DTI 7 підсумовує всі борги
Потрібний дохід залежить не від ціни інвестиційної квартири, а від суми всіх боргів після її купівлі. Таблиця показує мінімальний чистий дохід домогосподарства за DTI 7 і для порівняння за DTI 9, яке банки зазвичай застосовують у себе для власного житла.
| Борги разом після купівлі | Чистий дохід на рік за DTI 7 | На місяць за DTI 7 | На місяць за DTI 9 |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 428 571 Kč | 35 714 Kč | 27 778 Kč |
| 4 000 000 Kč | 571 429 Kč | 47 619 Kč | 37 037 Kč |
| 5 000 000 Kč | 714 286 Kč | 59 524 Kč | 46 296 Kč |
| 6 500 000 Kč | 928 571 Kč | 77 381 Kč | 60 185 Kč |
| 8 000 000 Kč | 1 142 857 Kč | 95 238 Kč | 74 074 Kč |
Проте DTI не єдине гальмо. Банк і далі стежить за часткою платежів у доході (DSTI) за своєю внутрішньою межею, зазвичай 45 % чистого доходу. За ставок близько 5 % DSTI часто виявляється суворішим за DTI, як показує приклад нижче. Різницю між обома показниками пояснює стаття DSTI, DTI і LTV.
Гораки купують другу квартиру для оренди
Модельний розрахунок: 2+kk за 5 000 000 Kč (припустімо старшу квартиру поза центром Праги, оренда 20 000 Kč на місяць, один місяць на рік без орендаря, експлуатаційні витрати на ремонтний фонд, страхування і податок на нерухомість 20 000 Kč на рік; інвестиційна іпотека 3 500 000 Kč на 30 років під 5,00 %; Гораки до того ж ще винні 3 000 000 Kč за власну квартиру з платежем 17 538 Kč, 25 років під 5,00 %):
- Власні кошти: 1 500 000 Kč (LTV 70 %) плюс оцінка і внесення застави.
- Платіж за інвестиційною іпотекою: 18 789 Kč на місяць, 225 465 Kč на рік.
- DTI 7: борги разом 6 500 000 Kč, потрібний чистий дохід щонайменше 928 571 Kč на рік, тобто 77 381 Kč на місяць.
- DSTI 45 %: платежі разом 36 327 Kč, тож без урахування оренди потрібен чистий дохід щонайменше 80 725 Kč на місяць.
- Грошовий потік (cash flow): оренда за 11 місяців 220 000 Kč мінус витрати 20 000 Kč дає 200 000 Kč, тобто 4,0 % від ціни. Після платежу залишиться −25 465 Kč на рік, приблизно −2 122 Kč на місяць.
Від’ємний грошовий потік ще не означає збитку. Із платежів першого року 51 638 Kč іде на основний борг, тож статки Гораків ростуть навіть без подорожчання квартири. Проте чиста дохідність 4,0 % нижча за ставку, і кожна позичена крона зменшує дохідність власних грошей. Під 6,00 % платіж за тим самим кредитом становив би 20 984 Kč, а грошовий потік упав би приблизно до −4 318 Kč на місяць.
Власні числа порахуйте в калькуляторі «Інвестиції в нерухомість». Валова дохідність цієї квартири становить 4,8 %; чим вона відрізняється від чистої і чому це має значення, пояснюють статті словника.
Чи зарахує банк майбутню оренду як дохід?
Дохід від оренди банки зараховують обережно і кожен по-своєму. Якщо оренда вже триває, зазвичай хочуть податкову декларацію з доходами за § 9 і договір оренди. Навіть тоді визнають лише частину, бо закладають місяці без орендаря і ремонти. Оренду з квартири, яку ви тільки купуєте, зарахує лише частина банків, типово за укладеним договором оренди або за оцінкою ринкової орендної плати і з дисконтом.
Тому плануйте так, щоб обидва платежі витримав ваш інший дохід. Коли орендар з’їде, банк і далі чекатиме платежу.
Якщо бракує власних коштів, замість частини готівки можна заставити іншу нерухомість, скажімо власну квартиру без іпотеки або будинок батьків. Як працює додаткове забезпечення (dozajištění) і чим ризикує той, хто дає заставу, описує стаття Застава нерухомості батьків.
Відсотки за квартирою в оренді йдуть у витрати
Дохід від довгострокової оренди оподатковують за § 9 закону про податки з доходів. Відрахування відсотків за § 15 (до 150 000 Kč на рік) на квартиру в оренді не поширюється. Проте відсотки можна врахувати як витрату, якщо ви оберете фактичні витрати. Інший варіант: паушальні витрати 30 % від доходів (не більше 600 000 Kč), з якими ні відсотки, ні інші витрати окремо вже не врахуєте.
У Гораків відсотки в перший рік становлять 173 827 Kč. З фактичними витратами податкова база вийде 220 000 − 173 827 − 20 000 = 26 173 Kč, і це ще без амортизації квартири. З паушалом база становила б 154 000 Kč. За ставки податку 15 % це 3 926 Kč проти 23 100 Kč на рік.
Амортизація квартири зменшить базу ще більше. Як її рахувати і коли вигідніший паушал, ми розібрали в статті податок з оренди квартири.
З погашенням відсотки зменшуються, тож перевага фактичних витрат із часом слабшає. Прибуток від продажу звільнений від податку, якщо ви володієте квартирою щонайменше 10 років; звільнення після 2 років проживання на квартиру, у якій ви не жили, не поширюється. Ширший контекст розбирає стаття «Іпотека і податки».
Перш ніж підписати резервацію
- Ви маєте 30 % ціни і ще кошти на оцінку, внесення до кадастру й можливу комісію посередника або нерухомість для додаткової застави.
- Сума всіх боргів після нової іпотеки не перевищить семи чистих річних доходів домогосподарства.
- Обидва платежі ви потягнете й без оренди, принаймні поки квартира стоятиме порожня.
- Грошовий потік ви порахували й за ставки на 1 в. п. вищої, бо після фіксації ставку доведеться узгоджувати знову.
- Ви знаєте, чи купуєте на себе, чи на s.r.o. Кредит для фірми є підприємницьким, і банк оцінює його за господарськими результатами фірми.
- У витратах ви врахували ремонтний фонд, страхування і податок на нерухомість, який із 2024 року подвоївся.
Джерела
- ČNB — рекомендація LTV 70 % і DTI 7 для інвестиційних іпотек з 1. 4. 2026
- Komerční banka — нові правила ČNB для інвестиційних іпотек (як рахують нерухомість)
- закон № 586/1992 Sb., про податки з доходів, § 4 (звільнення доходу від продажу), § 9 (доходи від оренди, паушал 30 %), § 15 (відрахування відсотків)