Перед підписанням іпотечного договору закон дає вам 14 днів на роздуми (doba na rozmyšlenou). Щойно банк передасть вам проєкт договірних умов, два тижні він не може його змінити чи відкликати, хіба що з’ясується щось нове про вашу кредитоспроможність. Якщо ви приймете пропозицію в цей строк, банк зобов’язаний укласти з вами договір (§ 111 закону про споживчий кредит).
Після підписання все навпаки. Для житлового кредиту закон не дає права відмовитися від договору без пояснення причин, тож час на перевірку є лише до підпису. Використайте його на десять пунктів договору, від яких залежать гроші, а відповіді банку отримайте письмово.
Від проєкту до підпису день за днем
- День 0: банк передає проєкт договору і переддоговірну інформацію у формі ESIS (Європейський стандартизований інформаційний лист). Запишіть дату: від неї рахуються 14 днів.
- Дні 1–5: порівняйте ESIS із пропозицією, яку ви отримали раніше. Ставка, RPSN, платіж, комісії та умови знижок. Кожну розбіжність попросіть пояснити.
- Дні 5–10: надішліть банку проєкт договору купівлі-продажу і договору про депозит, щоб вони відповідали умовам видачі кредиту. Яким має бути договір купівлі-продажу, пояснює стаття Договір купівлі-продажу та адвокатський депозит. Страхування нерухомості оформіть так, щоб його можна було закріпити на користь банку (vinkulace).
- Дні 10–14: з’ясуйте останні питання і домовтеся про дату підписання. Підписи на договорі застави зазвичай засвідчують через вимоги кадастру; запитайте, чи зробить це банк у відділенні.
- Підписання: кредитний договір, договір застави і заява про внесення права застави до кадастру. Далі настає видача коштів, яку описує стаття Видача іпотеки.
Чекати весь строк не обов’язково. Якщо тисне строк договору купівлі-продажу, пропозицію можна прийняти раніше.
Що перевірити в іпотечному договорі?
| Що | Де шукати | Про що запитати |
|---|---|---|
| Ставка і строк фіксації | кредитний договір, ESIS | ставка діє на день підписання чи на день видачі коштів? |
| Умови знижки зі ставки | договір, тарифи | на скільки зросте ставка, якщо я перестану виконувати умову, і з якого моменту |
| RPSN і комісії | ESIS | чи враховано в RPSN усі продукти, які я мушу мати? |
| Умови і строк видачі коштів | розділ про видачу | чи встигну я в строки договору купівлі-продажу? |
| Невибрана частина кредиту | тарифи, договір | чи плачу я комісію, якщо частину кредиту не виберу? |
| Дострокові платежі | договір, загальні умови | лише законний мінімум 25 % на рік у річницю чи більше? |
| Страхування | договір | чи мушу я мати його в банку, чи досить закріпити на його користь? |
| Кінець фіксації | договір, загальні умови | як банк повідомить мені нову ставку (щонайменше за 3 місяці)? |
| Дострокова вимога і штрафи | загальні умови | за що банк може зажадати весь борг одразу і які договірні штрафи? |
| Договір застави | окремий документ | що саме я заставляю і чи є там заборона відчуження та обтяження? |
Загальні формулювання на кшталт «банк може вимагати дострокового погашення в разі погіршення вашого фінансового становища» попросіть пояснити на конкретних прикладах. Що саме означають застава і заборона відчуження, розбирає стаття Право застави на нерухомість.
Скільки коштує втрачена знижка
Розрахунок на прикладі: іпотека 4 000 000 Kč на 25 років, фіксація 5 років, ставка 5,00 % після знижки 0,5 в. п. за страхування і надходження доходу на рахунок у банку. Платіж 23 384 Kč.
- Через два роки ви змінюєте роботодавця, і зарплата починає надходити на інший рахунок. Банк згідно з договором підвищує ставку до 5,50 % до кінця фіксації. Із залишку 3 830 828 Kč новий платіж становить 24 490 Kč, на 1 106 Kč більше.
- Якби знижки не було зовсім, платіж становив би 24 563 Kč. За п’ять років фіксації ви заплатили б на 98 447 Kč більше відсотків: 1 044 671 Kč замість 946 224 Kč.
Тож для кожної умови знижки з’ясуйте, як часто банк її перевіряє, чи є у вас строк на виправлення і чи повернеться ставка після нього. Розрахунок зроблено за ануїтетною формулою з однаковою ставкою протягом усієї фіксації.
Чого банк від вас вимагати не може
- Векселя. Для погашення чи забезпечення споживчого кредиту закон його забороняє (§ 112). Виняток лише для житлового кредиту, який тимчасово не можна забезпечити заставою, і навіть тоді це може бути тільки вексель, який банк поверне після запису застави.
- Страхування в конкретного страховика. Якщо страхування є умовою кредиту, банк не може обмежувати вас у виборі страхової компанії (§ 115 ч. 2). Але прив’язати знижку зі ставки до свого продукту він може. Чи вигідна знижка за страхування життя, рахує стаття Страхування життя до іпотеки.
- Забезпечення нерухомістю інакше, ніж правом застави, наприклад переходом права власності на банк. Таку домовленість не беруть до уваги (§ 113 ч. 2).
- Укладення договору без оцінки вашої кредитоспроможності. Банк мусить її перевірити, інакше ризикує недійсністю договору.
Чи можна відмовитися від іпотеки після підписання?
Без пояснення причин не можна: право відмовитися від договору протягом 14 днів після укладення мають лише споживчі кредити, не призначені на житло (§ 118 закону про споживчий кредит), а для іпотеки 14 днів на роздуми діють лише до підпису (§ 111). Змінити договір в односторонньому порядку після підписання ви теж не можете. Залишаються законні права з § 117: раз на рік безплатний достроковий платіж до 25 % початкової суми кредиту, якщо ви надішлете його протягом місяця перед річницею договору, а також погашення без комісії наприкінці фіксації і під час продажу нерухомості, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Поза цими вікнами банк може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 %.
Копії всіх підписаних документів зберігайте разом з ESIS. Вони знадобляться під час рефіксації, рефінансування і для відрахування відсотків від податків.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 111 (строк на роздуми), § 112 (заборона векселя), § 113 (забезпечення), § 115 (страхування), § 117 (дострокове погашення), § 118 (відмова лише для кредитів, не пов’язаних із житлом)
- ČNB — закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит (текст закону)
- ČNB — захист споживачів на фінансовому ринку