На ремонт чи реконструкцію (rekonstrukce) можна взяти звичайну цільову іпотеку зі ставкою близько 5,00 % (середня ставка нових іпотек у серпні 2026 року за даними ČBA). Банк позичить до 80 % вартості нерухомості, або 90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років. Причому за ремонту оцінювач може оцінити квартиру в стані після завершення робіт, тож на кредит залишиться більше, ніж відповідає її теперішньому стану.
Натомість банк хоче паперів: кошторис із переліком робіт, для серйозніших втручань документ із будівельного управління і рахунки, за якими він вивільняє гроші. Готівки на руки ви не отримаєте. Найвигідніше поєднати купівлю й ремонт в одній іпотеці; профінансувати вже зроблений ремонт заднім числом складніше.
Скільки банк позичить на квартиру з ремонтом?
Петра і Марек купують старшу квартиру 3+1 за 4 000 000 Kč. Одразу після купівлі вони хочуть замінити комунікації, вікна, ванну і кухню, за кошторисом на 800 000 Kč. Оцінювач оцінює квартиру в нинішньому стані в 4 000 000 Kč, а після ремонту в 5 200 000 Kč (ілюстративні значення). Отже, разом їм потрібно 4 800 000 Kč.
Петра і Марек у цифрах (купівля 4 000 000 Kč, ремонт 800 000 Kč, строк 30 років, ставка 5,00 %, ануїтетний платіж):
- Банк рахує від нинішньої вартості: кредит не більше 3 200 000 Kč (80 % від 4 000 000 Kč), власні кошти 1 600 000 Kč, платіж 17 178 Kč.
- Банк рахує від вартості після ремонту: кредит до 4 160 000 Kč (80 % від 5 200 000 Kč), власні кошти 640 000 Kč, платіж 22 332 Kč.
- Якщо комусь із них менше 36 років: кредит до 4 680 000 Kč (90 %), власні кошти 120 000 Kč, платіж 25 123 Kč.
Вартість після ремонту зменшила потрібні власні кошти на 960 000 Kč. Але більший кредит означає й більший платіж, і банк перевіряє, чи потягнете ви його зі своїх доходів.
Не кожен банк визнає вартість після ремонту, а деякі беруть її до уваги лише для робіт, підтверджених кошторисом будівельної фірми. Запитайте про це на першій зустрічі, а не після оцінки. Як відбувається оцінка і що робити, коли вона вийшла низькою, пояснює стаття Оцінка нерухомості для іпотеки.
Так само банки підходять і до купівлі старшого будинку з ремонтом. Що ще перевірити в будинку і на яку суму його страхувати, ми розібрали в статті про купівлю будинку в іпотеку.
Що банк визнає ремонтом
| Банк зазвичай визнає | Банк зазвичай не визнає |
|---|---|
| заміну вікон, дверей, підлоги і комунікацій | окремі меблі та побутову техніку |
| нову ванну і вбудовану кухню | роботи без кошторису і без рахунків |
| утеплення, дах, нове опалення чи тепловий насос | ремонт нерухомості, якою ви не володієте і яку не заставите |
| прибудову, надбудову чи облаштування мансарди з дозволом | роботи, які ви раніше оплатили з власних грошей (у частині банків) |
Гроші з цільової іпотеки мають піти на житло. Тому меблі й техніку купуйте за власні гроші або з невеликого кредиту. Відсотки за іпотекою на утримання і зміну будівлі, у якій ви живете, віднімаються від податків так само, як за купівлі, до 150 000 Kč на рік (§ 4b і § 15 закону про податки на доходи).
Чи потрібні рахунки за ремонт?
Частину на купівлю банк надсилає продавцеві або на депозит, як за будь-якої купівлі. Гроші на ремонт він вивільняє поступово: за рахунками, на аванси за договорами з підрядниками, а іноді меншу суму на матеріали без рахунку. Для більших робіт він надсилає технічного спеціаліста, який перевіряє, чи відповідає будівництво кошторису. Що банк вимагає для видачі коштів, описує стаття Видача іпотеки.
Поки ви не вибрали кредит повністю, зазвичай платите лише відсотки з виданої суми. Строк вибирання кредиту встановіть із запасом, бо ремонти затягуються, а після строку банк не зобов’язаний виплачувати решту. Якщо плануєте ще й дотацію, порядок її передфінансування знайдете в статті Nová zelená úsporám та іпотека.
Коли квартира вже ваша
- Квартира без іпотеки: нова цільова іпотека під заставу квартири. Розраховуйте на оцінку за 3 000–6 000 Kč і запис застави до кадастру за 2 000 Kč, тож це радше для більших сум.
- Квартира з іпотекою: найпростіше збільшити кредит у теперішньому банку, бо застава в нього вже є. Інший банк зазвичай захоче рефінансувати весь борг.
- Невеликий ремонт за сотні тисяч: кредит на ремонт без застави швидший і обходиться без оцінки, але дорожчий. Порівняння на 1 000 000 Kč знайдете в статті Іпотека чи споживчий кредит.
- Ремонт уже зроблено: частина банків фінансує його заднім числом лише протягом обмеженого часу від дати рахунків і тільки за документами. Якщо ви оплатили його іншим кредитом, ідеться про рефінансування житлового кредиту.
Одна юридична деталь: кредит, цільово призначений на зміну будівлі, тобто будівельні роботи, прибудову чи надбудову, за законом є житловим кредитом навіть без застави (§ 2 ч. 2 закону про споживчий кредит). Для нього діють 14 днів на роздуми перед підписанням і ті самі правила дострокового погашення, що й для іпотеки. Як банк класифікував ваш кредит, видно з переддоговірної інформації.
Документи, які варто підготувати заздалегідь
- Кошторис із переліком робіт від будівельної фірми чи кошторисника. На ньому ґрунтується оцінка вартості після ремонту.
- Документ із будівельного управління, якщо роботи цього вимагають за будівельним законом, зазвичай для втручання в несучі конструкції, прибудови чи надбудови.
- Договори підряду з виконавцями і їхній графік платежів.
- Фотографії теперішнього стану, за якими оцінювач порівняє стан до і після.
- Для квартири в будинку з об’єднанням власників (SVJ) — згода SVJ, якщо ви втручаєтеся в спільні частини, наприклад у стояки чи вікна.
Джерела
- ČNB — макропруденційна політика: ліміт LTV 80 % (90 % до 36 років)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 2 ч. 2 (житловий кредит, зокрема на зміну будівлі), § 111 (строк на роздуми)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 4b (утримання і зміна будівлі як житлова потреба), § 15 (відрахування відсотків)
- закон № 283/2021 Sb., будівельний закон (дозволи на зміни будівель)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026