Достроково гасити іпотеку вигідно, коли у вас є резерв, немає дорожчих боргів, а ставка за іпотекою вища, ніж гроші безпечно принесуть деінде після оподаткування. За ставки близько 5,00 % у жовтні 2026 року це стосується більшості нових іпотек. Тим, у кого ще кілька років діє фіксація близько 2 %, поспішати не варто.
Розрахунок змінюють дві речі, і сильніше, ніж люди очікують. Перша: відрахування відсотків від податків, яке для менших іпотек знижує реальну ставку. Друга: близький кінець фіксації, коли ви вносите будь-яку суму безкоштовно і вже знаєте нову ставку. Покроково як внести достроковий платіж (mimořádná splátka), описує окрема стаття. Тут ми вирішуємо, чи варто це робити.
Таблиця для рішення
| Ваша ситуація | Що зробити з вільними грошима |
|---|---|
| Резерв менший за кілька місячних витрат | спершу резерв, гасити потім |
| У вас є споживчий кредит або кредитна картка | спершу погасити дорожчий борг |
| Ставка за іпотекою близько 5 %, гроші лежать на рахунку | внести в місяці перед річницею договору (до 25 % початкової суми кредиту безкоштовно) |
| Кінець фіксації протягом року | почекати й вирішити за новою ставкою |
| Фіксація близько 2 % ще на кілька років | заощаджувати безпечно деінде, погасити наприкінці фіксації |
| Продаж квартири найближчими роками | не гасити, борг покриє купівельна ціна |
Порядок рядків не випадковий. Резерв і дорожчі борги мають пріоритет завжди. Гроші, внесені в іпотеку, назад ви вже не отримаєте, навіть якщо втратите дохід.
Гарантований дохід, який зменшують податки
Кожна крона, внесена в іпотеку за 5,00 %, заощаджує вам 5 % на рік на відсотках. Це дохід без ризику й без податку, тож проти ощадного рахунку з оподаткуванням 15 % він відповідає валовій дохідності 5,88 %. Саме цю планку має перестрибнути безпечна альтернатива.
Проте відсотки за іпотекою на власне житло віднімають від бази оподаткування, для кредитів із 2021 року до 150 000 Kč на рік. Якщо ви платите відсотків менше за ліміт, іпотека після відрахування коштує вам лише 4,25 % (5,00 % × 0,85). Достроковий платіж тоді заробляє менше.
Новаки і Свободи вносять однакові 300 000 Kč (обидві іпотеки за 5,00 % на 25 років, через п’ять років після підписання, ставка податку 15 %):
- Новаки позичили 2 000 000 Kč, винні 1 771 600 Kč і за рік платять 87 400 Kč відсотків, менше за ліміт відрахування. Платіж заощадить їм у перший рік 15 300 Kč відсотків, але їхня податкова пільга зменшиться на 2 300 Kč. Реальна дохідність виходить близько 4,3 %.
- Свободи позичили 4 000 000 Kč, винні 3 543 200 Kč і заплатять 174 800 Kč відсотків. Після платежу 159 400 Kč, усе ще понад ліміт 150 000 Kč. Пільга не змінюється, і вони заощадять усі 15 300 Kč, тобто 5 %.
Для обох сімей платіж вигідний, якщо інакше гроші лежали б на поточному рахунку. Різниця показує, чому одна й та сама порада підходить не всім.
Дешева фіксація минулих років: не поспішайте
Якщо вам ще кілька років діє фіксація близько 2 %, погашення стає найменш вигідним використанням вільних грошей. Погасивши іпотеку за 1,99 %, ви отримаєте дохід 1,99 %, а якщо користуєтеся відрахуванням відсотків, ще менший. Гроші, безпечно вкладені деінде, до кінця фіксації можуть заробити більше.
Наприкінці фіксації ситуація розвертається. Нова ставка буде вищою, і саме тоді можна внести будь-яку суму без комісії. Хто до того часу назбирає, зменшить залишок саме в момент, коли іпотека дорожчає. Яким буває стрибок платежу, показує стаття Кінець фіксації іпотеки.
Заплатити комісію чи дочекатися річниці?
Поза безкоштовними вікнами банк може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом максимум 1 %. Але ніколи не більше, ніж справді втрачає на відсотках. За ставки 5,00 % кожен розпочатий рік до кінця фіксації коштує приблизно 18 днів відсотків із цієї суми.
| Ситуація | Комісія | Умова |
|---|---|---|
| Кінець фіксації | 0 Kč | погашення наприкінці фіксації або протягом 3 місяців після повідомлення нової ставки |
| Платіж перед річницею договору | 0 Kč | до 25 % початкової суми кредиту на рік, внесено в місяці перед річницею |
| Продаж нерухомості | 0 Kč | від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці |
| Будь-коли інакше протягом фіксації | не більше 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом максимум 1 % | ніколи не більше, ніж банк справді втрачає на відсотках |
Звідси просте правило. Якщо річниця договору (výročí smlouvy) близько, почекайте. Якщо далеко, комісію зазвичай вигідніше заплатити. Приклад: 300 000 Kč, до річниці 10 місяців, до кінця фіксації неповні 3 роки. Очікування коштує 12 500 Kč відсотків, комісія не більше 2 250 Kč.
Скоротити строк чи зменшити платіж
Суто фінансово виграє скорочення строку погашення. Для іпотеки 4 000 000 Kč за 5,00 % внесені через п’ять років 300 000 Kč заощадять близько 460 000 Kč відсотків, а іпотека закінчиться на 2 роки і 8 місяців раніше. Зменшення платежу заощадить близько 175 000 Kč.
Зате нижчий платіж працює як запобіжник. Якщо ви чекаєте декрету, нової роботи чи кінця дешевої фіксації, нижчий обов’язковий платіж дасть простір у бюджеті. Більшу суму потім можна добровільно вносити до наступної річниці.
Погасити всю іпотеку одразу?
Це має сенс наприкінці фіксації або при продажу квартири. Продаж звільнений від комісії, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Якщо доплачуєте із заощаджень, простежте за трьома речами:
- Після погашення у вас має лишитися резерв. Квартира без боргу за тиждень у готівку не перетвориться.
- Ви втратите відрахування відсотків. Для великих іпотек це до 22 500 Kč на рік.
- Вимагайте від банку квитанцію про погашення (kvitance) і згоду на виключення застави та подайте заяву до кадастру. Збір становить 2 000 Kč.
Наслідки на власних числах порахує калькулятор дострокового погашення.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024, § 117 (дострокове погашення, безкоштовні вікна, компенсація витрат)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 ч. 3 (відрахування відсотків, ліміт 150 000 Kč)
- ČNB — захист споживачів: дострокове погашення кредиту на житло