Іпотеку на дачу (chata) чи сільський будинок (chalupa) отримати можна, але банк оцінює її суворіше, ніж кредит на квартиру, у якій ви живете. Вирішує запис у кадастрі. Сільський будинок, записаний як сімейний житловий будинок, для банку є житловою нерухомістю, а дача, записана як споруда для сімейного відпочинку, — об’єктом для відпочинку.
Для нерухомості для відпочинку розраховуйте на більші власні кошти: виняток LTV 90 % для заявників до 36 років стосується власного житла, тож стеля становить 80 %, а банки за своїми правилами часто позичають менше. Відсотки від податків ви здебільшого не віднімете. Для будинку за 3 000 000 Kč різниця між 80 і 70 % становить цілих 300 000 Kč власних коштів. Часто допомагає, якщо до застави додати квартиру, яка у вас уже є.
Як дізнатися, що побачить банк?
Подивіться виписку з кадастру (list vlastnictví). Безплатно її можна знайти в застосунку ČÚZK «Nahlížení do katastru nemovitostí». Для споруди там зазначено спосіб використання, зазвичай «rodinný dům» (сімейний будинок), «stavba pro rodinnou rekreaci» (споруда для сімейного відпочинку) або «rodinná rekreace». Саме за ним банк класифікує нерухомість, навіть якщо фактично ви живете там цілий рік.
Змінити запис можна лише через будівельне управління, яке має дозволити зміну використання споруди. При цьому споруда для відпочинку мусить відповідати технічним вимогам до житла, наприклад щодо опалення, ізоляції чи каналізації. Якщо плануєте таку зміну, зробіть її до подання заявки на іпотеку, а не після.
Скільки власних коштів вам знадобиться?
Сільський будинок за 3 000 000 Kč (ставка 5,00 %, строк 25 років, ануїтетний платіж; частка, яку позичить банк, ілюстративна, і для об’єктів відпочинку вона різниться від банку до банку):
- Банк позичає 80 %: кредит 2 400 000 Kč, власні кошти 600 000 Kč, платіж 14 030 Kč.
- Банк позичає 70 %: кредит 2 100 000 Kč, власні кошти 900 000 Kč, платіж 12 276 Kč.
- Ви додаєте до застави свою квартиру вартістю 5 000 000 Kč, за якою лишилося 2 000 000 Kč іпотеки: кредит 2 700 000 Kč, власні кошти 300 000 Kč, платіж 15 784 Kč. Борг на обох об’єктах становить 4 700 000 Kč проти вартості 8 000 000 Kč, тобто LTV 59 %.
Для об’єктів відпочинку частина банків ставить і вищу ставку, тож реальний платіж може вийти більшим. До того ж до нього додається іпотека за квартиру, і банк порівнює обидва платежі з вашим доходом.
Застава квартири, у якій ви живете, має один мінус: якщо перестанете платити за дачу, під загрозою опиниться дах над головою. Як працює додаткова застава іншою нерухомістю і як згодом із неї вийти, розбирає стаття Додаткова застава за іпотекою.
Для дачі за 2 500 000 Kč із власними коштами 750 000 Kč (30 %) можна одразу розрахувати іпотеку на дачу на 20 років. Ставку 5 % у калькуляторі замініть ставкою з пропозиції банку.
На що оцінювач дивиться в дачі?
- Під’їзд. Чи веде до дачі дорога з твердим покриттям і чи доступ юридично забезпечено? Якщо дорога йде через чужу ділянку, потрібен сервітут проїзду, записаний у кадастрі. Як банки ставляться до обтяжень, пояснює стаття Речовий тягар та іпотека.
- Ділянка під спорудою. Дачу на орендованій чи чужій ділянці банки фінансують лише у виняткових випадках, бо хочуть мати в заставі і споруду, і землю.
- Вода, електрика й каналізація. Колодязь, підключення до мереж, вигрібна яма чи очисна споруда. Без електрики й води і вартість, і інтерес банків різко падають.
- Стан споруди і цілорічне використання. Вік, конструкція, дах, опалення. Літня дача без ізоляції отримає нижчу оцінку.
- Ліквідність. Місцевість, де дачі регулярно продають, для банку надійніша застава.
Оцінка дачі триває довше, бо оцінювач мусить приїхати на місце і з’ясувати питання доступу та мереж. Врахуйте це в строках договору резервації і договору купівлі-продажу.
Чи дасть банк іпотеку на мобільний будинок або tiny house?
Лише тоді, коли він міцно з’єднаний із землею і записаний у кадастрі як будівля. Мобільний будинок на колесах чи шасі, який можна перемістити, не є нерухомою річчю (§ 498 Цивільного кодексу), і в заставу банк його не візьме. Česká spořitelna прямо зазначає, що на такий мобільний будинок класичну іпотеку не отримати.
Tiny house на опорах чи фундаменті з дозволом на будівництво, записом у кадастрі та описним або обліковим номером (číslo popisné чи evidenční) іпотекою, як правило, профінансувати можна. Komerční banka для дач загалом вимагає, щоб нерухомість була в кадастрі з описним або обліковим номером. Інакше залишається споживчий кредит або американська іпотека із заставою іншої нерухомості.
Чи діють для дачі відрахування відсотків і правила ČNB?
Відрахування відсотків за § 15 закону про податки на доходи діє для житлових потреб, тобто житла, де мешкаєте ви чи ваші близькі. Дача на вихідні до них не належить. Але якщо ви постійно живете в сільському будинку, записаному як сімейний житловий будинок, відрахування можна застосувати до 150 000 Kč на рік. Податкові органи діють формально, тож проживання доведіть документами.
З 1. 4. 2026 ČNB рекомендує банкам суворіші параметри для інвестиційних кредитів: LTV не більше 70 % і DTI 7. Це стосується третьої й кожної наступної житлової нерухомості, а також нерухомості, купленої для здавання в оренду.
Якщо ви хочете здавати дачу і щоб банк зарахував вам дохід від оренди, він розглядатиме її як інвестицію. Чи зарахує банк дачу до кількості вашої нерухомості, вирішує він сам. Рекомендація не є законом, але банки її дотримуються.
Іпотека чи менший кредит без застави?
Для дешевої дачі за кілька сотень тисяч крон іпотека з оцінкою і записом до кадастру може себе не виправдати. Споживчий кредит швидший і без застави, але дорожчий і з коротшим строком. З якої суми іпотека має сенс, розбирає стаття Мала іпотека до 1 мільйона Kč.
Якщо ви купуєте ділянку, а дачу лише збираєтеся будувати, для фінансування ділянки діють інші правила, ніж для готової споруди. Споруда для відпочинку при цьому не є житловою потребою, тож обережно з відрахуванням відсотків. Подробиці в статті Іпотека на земельну ділянку.
Джерела
- ČNB — ліміт LTV 80 % (90 % для заявників до 36 років під час придбання власного житла)
- ČNB — Рекомендація щодо управління ризиками споживчих житлових кредитів, Вісник 17/2025 (розд. VII і VIII, з 1. 4. 2026)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 4b (житлова потреба), § 15 (відрахування відсотків)
- ČÚZK — онлайн-перегляд кадастру нерухомості (Nahlížení do katastru nemovitostí)