Іпотеку на земельну ділянку отримати можна, якщо це ділянка під забудову: генеральний план (územní plán) відводить її для будівництва і до неї є доступ. Але на саму ділянку без будівлі банки позичають менш охоче і часто меншу частку вартості, ніж дозволяє ліміт ČNB 80 % (90 % до 36 років). Вигідніше зазвичай узяти одну іпотеку на ділянку і будівництво будинку, тоді ділянка зараховується до власних коштів.
Відсотки за іпотекою на ділянку можна відняти від податків лише тоді, коли протягом 4 років від набуття ви почнете будувати на ній будинок чи квартиру для проживання (§ 4b закону про податки на доходи). Інакше вже відраховані відсотки доведеться доплатити як податок. Перш ніж підписати резервацію і внести завдаток, пройдіть сім перевірок нижче.
Що перевірити до резервації ділянки?
- Генеральний план муніципалітету. Чи лежить ділянка в зоні, придатній для забудови, і які там обмеження, наприклад висота будинку чи частка забудованої площі? Генплан є на сайті муніципалітету, а обов’язкову інформацію видає управління територіального планування.
- Виписка з кадастру (list vlastnictví). Хто власник і що записано в розділах C і D: застави, речові тягарі, переважні права купівлі, позначки про виконавче провадження чи спір. Безплатно її можна переглянути в застосунку ČÚZK «Nahlížení do katastru».
- Вид ділянки. Рілля, сад чи багаторічні трави належать до сільськогосподарського земельного фонду (zemědělský půdní fond, ZPF). Перед будівництвом їх треба вилучити з ZPF і зазвичай заплатити за це збір.
- Доступ із дороги загального користування. Або ділянка прилягає до дороги безпосередньо, або доступ іде через чужу ділянку на підставі сервітуту, записаного в кадастрі.
- Мережі. Вода, каналізація, електрика, можливо газ. Попросіть у власників мереж висновок про те, скільки коштуватимуть підключення і чи вистачить потужності.
- Ризики місцевості. Зона затоплення, схил, несуча здатність ґрунту, радон. Карти паводкових ризиків публічні, геологію з’ясовує обстеження.
- Умови муніципалітету. Заборона забудови, обов’язкове містобудівне дослідження або договір про планування, у якому громада хоче внеску на інфраструктуру.
Кожен із цих пунктів може означати, що ділянку ви купите, але збудувати на ній нічого не вийде або вийде лише за значно більші гроші. Дещо банк перевірить сам під час оцінки, але далеко не все.
Ділянка окремо чи одразу з будівництвом?
| Іпотека лише на ділянку | Ділянка і будівництво в одній іпотеці | |
|---|---|---|
| Від чого рахують LTV | від вартості ділянки | від майбутньої вартості будинку разом із ділянкою |
| Видача коштів | одразу на купівельну ціну | ділянка одразу, будівництво поступово за рахунками |
| Що банк хоче додатково | оцінку ділянки, часто опис задуму будівництва | проєкт, кошторис і дозвіл на будівництво |
| Скільки позичить банк | часто менше ніж 80 % вартості, за внутрішніми правилами | до 80 % (90 % до 36 років) майбутньої вартості |
| Коли має сенс | ділянку купуєте раніше, ніж маєте проєкт | проєкт є, і будувати хочете протягом року-двох |
Якщо ділянку купуєте зараз, а будувати збираєтеся через кілька років, на будівництво згодом візьмете другий кредит. Найпростіше в тому самому банку, бо ділянка вже в нього в заставі. Як видають кошти за будівельною іпотекою і як вартість ділянки зараховують до власних коштів, пояснює стаття Іпотека на будівництво будинку.
Скільки це коштує для ділянки за 2 мільйони
Модельна ділянка за 2 000 000 Kč (ставка 5,00 %, строк 25 років, ануїтетний платіж; частка, яку позичить банк, ілюстративна):
- Банк позичає 70 %: кредит 1 400 000 Kč, власні кошти 600 000 Kč, платіж 8 184 Kč.
- Банк позичає 60 %: кредит 1 200 000 Kč, власні кошти 800 000 Kč, платіж 7 015 Kč.
- Відсотки за перший рік за кредитом 1 400 000 Kč: 69 344 Kč. За ставки податку 15 % відрахування поверне вам 10 402 Kč, якщо протягом 4 років ви почнете будувати.
Платіж ви вносите з першого місяця, хоча на ділянці ще нічого не стоїть. Якщо тим часом ви винаймаєте житло, бюджет мусить витримати і те, і те.
До ціни додайте оцінку (зазвичай 3 000–6 000 Kč), адміністративний збір 2 000 Kč за запис права власності і 2 000 Kč за запис застави. Податок на набуття нерухомості скасовано у 2020 році.
Ділянка не під забудову та інші глухі кути
На ділянку, яку генплан не відводить під забудову, цільової іпотеки ви не отримаєте. Зміна генплану триває роками, і гарантувати її вам ніхто не може. Таку ділянку доведеться оплатити з власних грошей або заставити нерухомість, яка у вас уже є. Якщо гроші йдуть не на житлову потребу, це американська іпотека з вищою ставкою і без відрахування відсотків.
Обережно й з ділянкою, обтяженою переважним правом купівлі чи речовим тягарем, скажімо мережами, що проходять через сад. Які обтяження банк прийме, розбирає стаття Речовий тягар та іпотека.
Джерела
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 4b ч. 1 п. b) (ділянка, початок будівництва протягом 4 років), § 15 (відрахування відсотків)
- закон № 283/2021 Sb., будівельний закон (генеральний план, дозвіл на будівництво)
- закон № 334/1992 Sb. про охорону сільськогосподарського земельного фонду (вилучення з ZPF, збори)
- ČÚZK — онлайн-перегляд кадастру нерухомості (Nahlížení do katastru nemovitostí)
- ČNB — ліміт LTV 80 % (90 % до 36 років)