Іпотеку з LTV 100 %, тобто кредит на всю вартість заставленої нерухомості, у Чехії станом на жовтень 2026 року не видають. Обов’язковий ліміт ČNB становить 80 % вартості, для заявників до 36 років 90 %. Позичити всю ціну купівлі все ж можна, тільки не одним кредитом під одну нерухомість.
Навколо «стовідсоткової іпотеки» ходить п’ять хибних уявлень, і кожне має ціну в кронах. Чотири способи купити квартиру без готівки порівнює окрема стаття: іпотека без першого внеску. Тут мова про те, що число LTV означає насправді і де на ньому люди помиляються в розрахунках.
Чи вистачить із LTV 90 % десяти відсотків ціни?
Не вистачить, якщо оцінка банку не вийде точно на ціну купівлі. LTV рахують із заставної вартості (zástavní hodnota), яку визначає оцінювач банку, а на розігрітому ринку вона буває нижчою за ціну в договорі. Старші квартири, за даними ČBA, у II кварталі 2026 року подорожчали на 14 % за рік, і оцінки за таким темпом часто не встигають.
Ви купуєте квартиру за 5 000 000 Kč, а оцінка виходить 4 800 000 Kč. За LTV 90 % банк позичить 4 320 000 Kč, тобто 86,4 % ціни. Замість 500 000 Kč вам потрібно 680 000 Kč, і помилка коштує 180 000 Kč готівки понад план, ще до витрат на купівлю.
«Із заставою батьків у мене іпотека на 100 %»
Кредит у вас на 100 % ціни купівлі, а от LTV глибоко під лімітом. Коли батьки дають у заставу свою квартиру з оцінкою 3 000 000 Kč, банк бачить кредит 5 000 000 Kč під застави на 8 000 000 Kč, тобто LTV 62,5 %. Ліміт ČNB ніхто не обходить, його просто рахують з обох об’єктів.
Ціна такого рішення: друга оцінка за 3 000–6 000 Kč, внесення застави (zástavní právo) до кадастру за 2 000 Kč і, головне, ризик для батьків. Якщо ви перестанете платити, банк може продати і їхню квартиру. Як працює додаткове забезпечення (dozajištění) і коли з нього можна вийти, описує стаття Застава нерухомості батьків за іпотекою.
«Решту доберу споживчим кредитом»
Банк запитує, звідки власні кошти, і новий кредит побачить у реєстрі. Платіж за ним він урахує у вашій платоспроможності, як і будь-який інший.
Припустімо: квартира за 5 000 000 Kč, іпотека 4 000 000 Kč (5,00 %, 30 років, платіж 21 473 Kč), а відсутній мільйон узято споживчим кредитом під умовні 9 % на 8 років. Він коштує 14 650 Kč на місяць і 406 420 Kč відсотків. Обидва платежі разом дають 36 123 Kč, і за чистого доходу 60 000 Kč це 60 % доходу. За звичної внутрішньої межі банків 45 % з таким споживчим кредитом банк позичив би вам на іпотеку лише близько 2,3 млн Kč.
«Ціни ростуть, тож я нічим не ризикую»
Ризик фінансування на всю ціну виявляється не під час купівлі, а під час неочікуваного продажу: розлучення, переїзд за роботою, втрата доходу. Без власного капіталу досить помірного падіння цін, і ви винні більше, ніж дасть продаж квартири.
Що зробить падіння цін на 10 % через три роки (квартира за 5 000 000 Kč, ануїтетне погашення, 5,00 %, 30 років, продаж через 36 місяців за 4 500 000 Kč):
- Кредит 5 000 000 Kč із додатковим забезпеченням, платіж 26 841 Kč. Залишок через три роки 4 767 180 Kč, і від продажу ви отримаєте на 267 180 Kč менше, ніж винні.
- Кредит 4 000 000 Kč із 20 % власних коштів, платіж 21 473 Kč. Залишок 3 813 744 Kč, після продажу вам лишиться 686 256 Kč.
В обох випадках ще відніміть витрати на продаж. За повного фінансування суму, якої бракує, доведеться доплатити із заощаджень, інакше банк не звільнить заставу і продаж не вдасться завершити.
Під час продажу нерухомості іпотеку можна погасити безкоштовно, але лише якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Раніше банк у період фіксації може взяти до 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 %. Із залишку близько 4,8 млн Kč це може бути до 48 000 Kč.
«За кілька років вирівняю LTV рефінансуванням»
За ануїтетного погашення основний борг спочатку зменшується повільно. Кредит 4 320 000 Kč на квартиру за 4 800 000 Kč (LTV 90 %, 5,00 %, 30 років) через п’ять років має залишок 3 967 001 Kč. Це досі 82,6 % вартості квартири, якщо її ціна не зміниться. Нижче 80 % ви опуститеся лише через сім років.
Наприкінці першої п’ятирічної фіксації ви все ще будете в дорожчому діапазоні LTV, і перейти до банку з кращою ціною для кредитів до 80 % вартості може не вийти. Допомогти може нова оцінка, якщо квартира тим часом подорожчала, або достроковий платіж: закон дозволяє раз на рік безкоштовно погасити до 25 % початкової суми кредиту в місяць перед річницею договору.
Коли фінансування майже на 100 % має сенс?
- Платіж помітно нижчий за внутрішню межу банку, і ви потягнете його навіть за ставки на 1 в. п. вищої. Кредит 5 000 000 Kč на 30 років під 5,00 % коштує 26 841 Kč, на 1 в. п. дорожче 29 978 Kč.
- Ви плануєте жити в квартирі принаймні до кінця першої фіксації і не збираєтеся продавати її найближчими роками.
- Маєте резерв на кілька платежів окремо від грошей на купівлю.
- Батьки, які дають нерухомість у заставу, розуміють, що можуть її втратити, а договір дозволяє звільнити заставу після погашення частини кредиту.
Якщо якийсь пункт не виконується, часто дешевше рік-два заощаджувати або купити меншу квартиру. Скільки власних коштів розумно підготувати, розбирає стаття Скільки власних коштів потрібно на іпотеку.
Джерела
- ČNB — LTV, верхня межа кредитного показника
- закон № 6/1993 Sb., про Чеський національний банк, § 45a (виняток 5 % із ліміту)
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 117 (дострокове погашення, продаж нерухомості після 24 місяців)
- ČBA — динаміка цін на нерухомість, II квартал 2026