Хто у 2021 році зафіксував іпотеку приблизно під 2 % на п’ять років, у 2026 році отримує пропозицію, вищу приблизно на три процентні пункти. Для кредиту 4 000 000 Kč на 25 років за 1,99 % це стрибок платежу з 16 935 Kč до 22 113 Kč навіть за нинішньої середньої ставки 5,00 %, тобто більш ніж на 5 000 Kč на місяць. З першою, тарифною пропозицією банку стрибок буває ще більшим.
Його можна пом’якшити: виторгувати кращу ставку, перейти до іншого банку, подовжити строк погашення або внести достроковий платіж, який наприкінці фіксації закон дозволяє в будь-якій сумі безкоштовно. Нижче все пораховано на прикладі однієї сім’ї. Якщо ви вирішуєте передусім, чи залишатися в банку, чи йти, переходьте до статті Рефіксація чи рефінансування.
Дворжаки і лист від банку
Восени 2021 року Дворжаки позичили 4 000 000 Kč на 25 років із п’ятирічною фіксацією за 1,99 %. Вони платять 16 935 Kč на місяць. За п’ять років банку пішло 366 800 Kč відсотків, 649 300 Kč основного боргу родина погасила, а винна ще 3 350 700 Kč. Лишається 20 років.
У серпні 2026 року їм прийшов лист із новою ставкою 5,80 % на наступні п’ять років. Платіж зріс би до 23 620 Kč, тобто на 6 685 Kč на місяць. Для сім’ї з чистим доходом 60 000 Kč це зсув із 28 % доходу до 39 %. До кінця фіксації в них три місяці.
Що мусить зробити банк, коли закінчується фіксація?
- Банк мусить повідомити нову ставку щонайменше за 3 місяці до кінця фіксації.
- Наприкінці фіксації та протягом 3 місяців від повідомлення ви можете погасити кредит частково чи повністю без комісії, власними грошима або іпотекою іншого банку.
- Якщо ви не реагуєте, договір триває зі ставкою з листа. Рефіксація (refixace) не потребує ні підпису, ні нової перевірки доходу.
- Коли вікно мине, вихід стає платним: до 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця нової фіксації, загалом максимум 1 %.
Ставка в листі означає стартову позицію банку, а не остаточну ціну. Банк знає, що відхід клієнта коштує йому більше, ніж знижка, і з конкурентною пропозицією в руках можна торгуватися.
Як пом’якшити стрибок платежу?
Дворжаки, залишок 3 350 700 Kč (ануїтетний платіж; зараз платять 16 935 Kč):
| Варіант | Новий платіж | Зростання |
|---|---|---|
| A. Прийняти ставку з листа: 5,80 %, 20 років | 23 620 Kč | +6 685 Kč |
| B. Пропозиція на утримання (retenční nabídka) після переговорів: 5,20 %, 20 років | 22 485 Kč | +5 550 Kč |
| C. Інший банк: 5,00 %, 20 років | 22 113 Kč | +5 178 Kč |
| D. Як C, строк подовжено до 25 років | 19 588 Kč | +2 653 Kč |
| E. Як C, плюс достроковий платіж 300 000 Kč | 20 133 Kč | +3 198 Kč |
Різниця між A і C становить 1 507 Kč на місяць, понад 90 000 Kč за п’ять років. Ставки B і C ілюстративні, з діапазону жовтневих пропозицій 4,7–5,8 %.
Варіант D знижує платіж найбільше, але ціною довшого боргу і вищих відсотків загалом. Він має сенс як тимчасове рішення з планом пізніше знову скоротити строк достроковими платежами. Банки дозволять його лише в межах своєї вікової межі й після нової перевірки доходу. Варіант E використовує те, що наприкінці фіксації ви вносите будь-яку суму без комісії. Заощадження тут перетворюються на нижчий платіж, але резерв собі залиште.
Перш ніж погодитися на ставку з листа, варто порахувати економію від рефінансування з урахуванням витрат на перехід.
Частину зростання повернуть податки
Вища ставка означає більше сплачених відсотків, а їх при іпотеці на власне житло віднімають від бази оподаткування. За п’ятий рік під 1,99 % Дворжаки заплатили близько 68 100 Kč відсотків, що дало економію на податку приблизно 10 200 Kč на рік. За 5,00 % у перший рік нової фіксації вони заплатять 165 300 Kč. Відняти можуть 150 000 Kč (ліміт для кредитів, укладених із 2021 року) і так заощадять 22 500 Kč на рік.
Податок, отже, поверне їм на 12 300 Kč на рік більше, ніж досі, приблизно 1 000 Kč на місяць. За умови, що вони платять податок на доходи хоча б у такій сумі. Порядок дій знайдете в статті Відрахування відсотків за іпотекою.
Якщо платіж не потягнете й так
Зверніться до банку раніше, ніж пропустите перший платіж. Поки ви не в простроченні, у банку більше можливостей: подовження строку погашення, тимчасове відстрочення платежів (odklad splátek) чи коротша фіксація з нижчою ставкою. Додавання співпозичальника з власним доходом може допомогти при рефінансуванні.
Якщо нічого з цього не вистачає, контрольований продаж квартири кращий за прострочення. Відсотки за прострочення в 2-му півріччі 2026 року становлять 11,75 % річних, а запис у реєстрі на роки зачинить вам двері до нових кредитів. Покроковий порядок дій описує стаття Що робити, коли не можу платити.
Яку фіксацію обрати цього разу
У жовтні 2026 року найдешевша річна фіксація, бо банки найбільше підняли ціну довших фіксацій. Але для сім’ї, яка щойно пережила стрибок на п’ять тисяч, коротка фіксація стає ще однією ставкою навмання. Якби ставки за рік зросли, лист і стрес повторяться. Числа для 1, 3 і 5 років порівнює стаття Яку фіксацію обрати.
Коли підпишете нову фіксацію, запишіть у календар дату за шість місяців до її кінця. Тоді починається підготовка до наступного раунду.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (повідомлення про нову ставку, дострокове погашення, § 117)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 ч. 3 (відрахування відсотків, ліміт 150 000 Kč для кредитів з 1. 1. 2021)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026
- постанова уряду № 351/2013 Sb., що визначає розмір відсотків за прострочення