Із трьох показників, про які говорять в іпотеці, у жовтні 2026 року обов’язковий лише один: LTV. Кредит на власне житло може становити щонайбільше 80 % вартості нерухомості, а якщо хоча б одному із заявників менше 36 років, то 90 %. DSTI Чеський національний банк (ČNB) деактивував у липні 2023 року, DTI у січні 2024 року, і банки тримають власні межі: зазвичай DSTI 45 % чистого доходу, до 36 років 50 %.
Для DTI звична внутрішня межа банків становить 8–9,5 річного чистого доходу на весь борг.
Різниця цілком практична. За межу LTV вас не пропустить жоден банк, а межі DSTI і DTI в банках різні, і для клієнта з високим і стабільним доходом банк уміє їх посунути. Нижче кожен показник із розрахунком, а на прикладі однієї родини видно, який із них зупинить її першим. Інші умови іпотеки, як-от документи, вік або дозвіл на проживання, зібрано в путівнику «Перша іпотека в Чехії».
Три показники в одній таблиці
| Показник | Що вимірює | Як рахують | Межа в жовтні 2026 | Хто її встановлює |
|---|---|---|---|---|
| LTV (loan to value) | розмір кредиту щодо вартості застави | кредит ÷ заставна вартість × 100 | 80 %, до 36 років 90 % | ČNB, обов’язково |
| DSTI (debt service to income) | яка частка доходу йде на платежі | платежі за всіма кредитами ÷ чистий місячний дохід × 100 | зазвичай 45 %, до 36 років 50 % (залежно від банку 40–50 %) | банк; ČNB деактивував ліміт 1. 7. 2023 |
| DTI (debt to income) | розмір усіх боргів щодо доходу | залишки всіх кредитів ÷ чистий річний дохід | зазвичай 8–9,5 річного доходу | банк; ČNB деактивував ліміт 1. 1. 2024, понад DTI 8 радить підвищену обережність |
| Інвестиційна іпотека | квартира для здавання в оренду, третя й наступна нерухомість | LTV і DTI, як вище | рекомендовано LTV 70 % і DTI 7 | ČNB, рекомендація з 1. 4. 2026 |
Повноваження встановлювати верхню межу всіх трьох показників ČNB має за законом із 2022 року (§ 45a–45c закону про ČNB). Отже, DSTI і DTI він може знову ввімкнути, якщо вирішить, що домогосподарства надто заборговуються. У жовтні 2026 року жорстко діє тільки LTV, але й тут закон дозволяє банкам невеликий виняток: перевищувати 80 % вони можуть лише в межах 5 % обсягу нових кредитів за квартал.
LTV рахують з оцінки, а не з ціни купівлі
У знаменнику LTV стоїть не ціна, про яку ви домовилися з продавцем, а заставна вартість (zástavní hodnota), яку визначить оцінка (odhad) банку. Якщо оцінка вийде нижчою за ціну купівлі, банк позичить 80 % від меншого числа, а різницю ви доплатите з власних коштів. Що робити в такій ситуації, описує стаття Оцінка нерухомості для іпотеки.
Виняток до 90 % діє для заявників, молодших за 36 років, які купують власне житло. Досить, щоб умову виконав один із заявників. На інвестиційну квартиру виняток не поширюється. Подробиці та їхню ціну розбирає стаття Іпотека для молоді до 36 років.
LTV до того ж впливає на ставку. Багато банків дають найнижчу ставку з прайс-листа лише для кредитів до 80 % вартості; наприклад, Moneta у вересні 2026 року пропонувала ставку від 4,59 % з річною фіксацією саме за умови LTV до 80 %. Якщо до застави додати ще одну нерухомість, банк рахує LTV із суми обох оцінок. На цьому тримається додаткове забезпечення (dozajištění) нерухомістю батьків.
Як рахують DSTI?
DSTI підсумовує всі щомісячні платежі: нову іпотеку, споживчі кредити, лізинг і частину лімітів кредитних карток та овердрафтів, навіть тих, якими ви не користуєтеся. Суму банк порівнює з чистим доходом, який ви можете підтвердити. За звичної межі 45 % домогосподарство з чистим доходом 60 000 Kč може віддавати на всі кредити разом не більше 27 000 Kč на місяць. До 36 років більшість банків допускає й 50 %.
Проте DSTI не єдиний тест доходу. Банк водночас перевіряє, чи залишиться родині після платежів на прожиття, і цей розрахунок налаштовує сам залежно від кількості дорослих і дітей. Тому сім’я з двома дітьми може впертися в межу раніше, ніж бездітна пара з тим самим DSTI. Що банк віднімає від доходу і як підняти стелю, показує стаття 12 способів підвищити платоспроможність.
DTI стежить за загальним боргом
DTI ділить залишки всіх кредитів на річний чистий дохід. За DTI 8 і чистого доходу 60 000 Kč на місяць, тобто 720 000 Kč на рік, борг домогосподарства може сягати щонайбільше 5 760 000 Kč.
За нинішніх ставок DTI рідко кого зупиняє раніше, ніж DSTI. Платіж у 45 % доходу під 5,00 % на 30 років відповідає кредиту приблизно в сім річних чистих доходів, тобто меншому, ніж дозволяє DTI 8. Порядок змінився б лише за ставки близько 3,8 %. Тож DTI гальмує передусім тих, хто вже має інший борг із великим залишком і малим платежем, а також інвестиційні іпотеки, для яких ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує DTI не вище 7.
Який ліміт зупинить саме вас?
Новаки в цифрах (38 і 40 років, чистий дохід домогосподарства 70 000 Kč, автокредит із платежем 4 000 Kč і залишком 150 000 Kč, квартира за 5 500 000 Kč з оцінкою 5 300 000 Kč; ануїтетне погашення, 5,00 %, 30 років, внутрішні межі банку DSTI 45 % і DTI 8):
- LTV: 80 % × 5 300 000 Kč = 4 240 000 Kč.
- DSTI: 45 % × 70 000 Kč = 31 500 Kč, після вирахування автокредиту на іпотеку лишається 27 500 Kč. Це відповідає кредиту 5 122 744 Kč.
- DTI: 8 × 840 000 Kč = 6 720 000 Kč, після вирахування автокредиту 6 570 000 Kč.
Зупинить їх LTV. Іпотека 4 240 000 Kč означає платіж 22 761 Kč, DSTI разом з автокредитом становить 38,2 %, а DTI 5,2. З власних коштів Новакам треба внести 1 260 000 Kč і ще покрити витрати на купівлю. Якби вони купували квартиру за 7 000 000 Kč з оцінкою на ту саму суму, LTV дозволив би 5 600 000 Kč, і межею стало б DSTI з 5,12 млн Kč.
Спробуйте той самий розрахунок із вищою ставкою. Під 6,00 % платіж за 4 240 000 Kč на 30 років становив би 25 421 Kč, а DSTI разом з автокредитом 42 %. Новаки б уклалися, але запас звузився б до кількох тисяч крон. Свою комбінацію лімітів порахуйте в калькуляторі «Яку іпотеку я можу взяти».
Як працювати з показниками перед заявкою
- LTV рахуйте з обережної оцінки, а не з ціни в оголошенні. У старших квартир, які в II кварталі 2026 року подорожчали на 14 % за рік, оцінка відстає від ціни частіше.
- Перед заявкою закрийте кредитні картки й овердрафти, якими не користуєтеся. Банк враховує їх у DSTI, навіть якщо ви нічого за ними не винні.
- Запитайте, з якою межею DSTI і DTI працює конкретний банк. Різниця між 40 і 50 % DSTI за чистого доходу 60 000 Kč і ставки 5,00 % на 30 років дає приблизно 1,1 млн Kč кредиту.
- Стеля банку не є метою. Свій платіж порахуйте й за ставки на 1 в. п. вищої, бо після закінчення фіксації ставку доведеться узгоджувати знову.
Джерела
- ČNB — встановлення верхньої межі кредитних показників LTV, DSTI і DTI
- закон № 6/1993 Sb., про Чеський національний банк, § 45a–45c
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 86 (оцінка кредитоспроможності)
- ČNB — рекомендація суворіших лімітів для інвестиційних іпотек (LTV 70 %, DTI 7)