Щойно ви знаєте, що наступний платіж не сплатите, телефонуйте до банку ще до дати платежу. Поки прострочення не настало, банки пропонують відстрочку платежів (odklad splátek), продовження строку або тимчасово нижчий платіж. Після кількох пропущених платежів вони вже займаються стягненням, а запис у банківському реєстрі залишиться на 4 роки після погашення боргу.
Закон дає вам час, але не безмежний. Перш ніж вимагати дострокового погашення всього кредиту (zesplatnění), банк мусить закликати вас сплатити заборговану суму і дати на це щонайменше 30 днів (§ 124 закону про споживчий кредит). Заставлену квартиру він може продати не раніше ніж через 6 місяців після того, як повідомить про початок звернення стягнення на заставу, і весь цей час не має права заважати вам продати її самостійно (§ 123).
Що станеться, якщо платіж за іпотекою не надійде?
- Після строку платежу надійде нагадування і почне нараховуватися пеня за прострочення (úrok z prodlení), а також, можливо, договірний штраф. Закон його обмежує: не більше 0,1 % заборгованої суми на день, а всі штрафи разом не більше половини загальної суми кредиту і максимум 200 000 Kč (§ 122).
- Банк повідомить про прострочення в реєстр BRKI. Запис залишиться там 4 роки від моменту, коли ви погасите борг, і його побачить кожен наступний банк.
- Перед вимогою дострокового погашення банк письмово закличе вас сплатити борг і дасть щонайменше 30 днів. Скільки пропущених платежів до цього веде, визначає договір.
- Якщо прострочення триває понад 90 днів, банк може вимагати вже тільки пеню в розмірі репо-ставки ČNB плюс 8 в. п. У II півріччі 2026 року це 11,75 % річних.
- Після вимоги дострокового погашення до сплати підлягає весь непогашений основний борг. Майбутніх відсотків банк вимагати не може.
- Якщо ви не сплатите борг, банк повідомить про початок звернення стягнення на заставу (výkon zástavního práva). Не раніше ніж через 6 місяців він може продати квартиру, зазвичай на аукціоні. Що відбувається у виконавчому провадженні чи банкрутстві, описує стаття Іпотека і виконавче провадження або банкрутство.
Від першого дня прострочення до продажу квартири зазвичай минає багато місяців. Але що раніше ви озветеся, то більше варіантів запропонує банк.
Перший тиждень: скільки місяців ви протримаєтеся
Перш ніж телефонувати до банку, випишіть платіж за іпотекою, новий дохід домогосподарства, необхідні витрати і резерв на рахунку. З цього видно, на скільки місяців вистачить грошей і який платіж ви потягнете надовго.
Головне питання: втрата доходу тимчасова чи постійна. Хворобу, відпустку по догляду за дитиною або кілька місяців без роботи розв’язує відстрочка. Розлучення, стабільно нижчий дохід чи інвалідність потребують постійно нижчого платежу або продажу.
Того ж тижня відкрийте страхові договори. Страхування платоспроможності (pojištění schopnosti splácet) зазвичай покриває втрату роботи і непрацездатність після періоду очікування, який визначає договір. Ризикове страхування життя може покривати інвалідність. Про страховий випадок повідомляйте одразу, строки бувають короткі.
Що вам може запропонувати банк?
Законного права на відстрочку чи продовження строку у вас немає. Це домовленість із банком, зазвичай у формі додатка до договору, і умови різняться залежно від банку і від того, як давно ви його клієнт.
| Рішення | Що станеться з платежем | Скільки це коштує | Коли підходить |
|---|---|---|---|
| Відстрочка платежів | кілька місяців ви не платите зовсім або платите частину | відсотки за час відстрочки додаються до боргу | тимчасова втрата доходу |
| Сплата лише відсотків | знизиться до розміру відсотків | основний борг не зменшується | коротка втрата доходу, коли відсотки ви ще тягнете |
| Продовження строку | постійно нижчий | значно більше відсотків за весь строк | стабільно нижчий дохід; обмеження за віком |
| Коротша фіксація або зміна банку | за новою ставкою | без санкцій наприкінці фіксації | наближається рефіксація |
| Консолідація інших боргів | один нижчий платіж | оцінка, внесення до кадастру, довше погашення | поруч з іпотекою ви сплачуєте дорогі позики |
Пораховано на залишку 3 543 000 Kč (спочатку 4 000 000 Kč на 25 років під 5,00 %, через п’ять років лишається 20 років, платіж 23 384 Kč; ануїтетне погашення, ставка без змін):
- Продовження до 25 років: платіж 20 712 Kč, на 2 672 Kč менше. Відсотків ви сплатите на 601 872 Kč більше.
- Продовження до 30 років: платіж 19 020 Kč, на 4 364 Kč менше. Відсотки зростуть на 1 235 316 Kč.
- Сплата лише відсотків: 14 762 Kč на місяць, борг не зменшується.
- Відстрочка повних платежів на 6 місяців із додаванням відсотків до боргу: борг зросте на 89 503 Kč до 3 632 503 Kč, а після відстрочки платіж становитиме 24 332 Kč.
Довший строк має одне обмеження: банки хочуть, щоб кредит був погашений до певного віку, у mBank до 70 років. Якщо наближається кінець фіксації, подумайте і про зміну банку. Порядок дій описує стаття Кінець фіксації іпотеки, а якщо поруч з іпотекою ви сплачуєте дорогі позики, то й стаття Консолідація позик в іпотеку.
Соціальна допомога і безкоштовна боргова консультація
Якщо дохід помітно впав, запитайте в службі зайнятості (úřad práce) про державну соціальну допомогу (dávka státní sociální pomoci). Вона замінила, серед іншого, допомогу на житло (příspěvek na bydlení), а право на неї залежить від доходів і майна всього домогосподарства. Для власників квартири з іпотекою все вирішує конкретна ситуація, тож попросіть оцінити її безпосередньо в установі.
Безкоштовні боргові консультації допоможуть скласти бюджет і підготувати пропозицію для банку. Якщо хочете здати квартиру в оренду, а самі переїхати в дешевше житло, перевірте в договорі, чи не потрібна для оренди згода банку.
Продайте раніше, ніж це зробить банк
Коли не допомагає навіть нижчий платіж, продаж під вашим контролем майже завжди вигідніший за аукціон. Ви самі визначаєте ціну і час, а різниця між ціною продажу і залишком боргу залишиться вам.
Під час продажу нерухомості іпотеку можна погасити безкоштовно, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Безкоштовне й погашення через смерть, тривалу хворобу чи інвалідність позичальника або його чоловіка, дружини чи партнера, якщо вони суттєво знижують здатність платити. В інших випадках банк у період фіксації може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 %.
На практиці ви просите в банку довідку про залишок боргу, а ціна купівлі йде через депозит (úschova) прямо на погашення кредиту. Після погашення банк видасть квитанцію (kvitance), а виключення права застави з кадастру коштує 2 000 Kč. Подробиці у статті Як продати квартиру, на якій ще є іпотека.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 122 (санкції за прострочення), § 123 (звернення стягнення на заставу), § 124 (вимога дострокового погашення)
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 117 (дострокове погашення без комісії)
- постанова уряду № 351/2013 Sb., що визначає розмір пені за прострочення
- ČNB — рішення з монетарної політики, репо-ставка 3,75 % з 19. 6. 2026