Шлюбний договір, який чеський закон називає договором про майновий режим подружжя (smlouva o manželském majetkovém režimu), визначає, що належатиме до спільного майна, а що лише одному з вас. В іпотеці він вирішує, кому належить квартира і як її поділять у разі розлучення. Зобов’язання перед банком він не змінює: хто підписав кредитний договір, той винен усю суму, хоч би про що подружжя домовилося між собою.
Договір оформлюють нотаріальним актом, і укласти його можна як до весілля, так і будь-коли під час шлюбу. Найбільше він допомагає у двох ситуаціях: коли один із вас приходить у шлюб із квартирою в іпотеці і коли один веде бізнес і не хоче, щоб його майбутні борги зачепили спільне житло.
Чотири режими і що вони означають для квартири
| Режим | Квартира, куплена в шлюбі | Іпотека |
|---|---|---|
| Законний (без договору) | належить обом як спільне майно | борг спільний; банк зазвичай хоче бачити обох як співпозичальників |
| Роздільне майно | належить тому, хто її купив | винен той, хто підписав; банк оцінює його дохід |
| Спільне майно виникає лише в день припинення шлюбу | у шлюбі належить покупцеві; при розлученні її ділять як спільну | у шлюбі так само, як за роздільного майна |
| Звуження або розширення спільного майна | за договором, наприклад лише конкретна квартира поза спільним майном | залежно від того, до якого майна належить борг |
Договір може стосуватися окремих речей і майбутнього майна, а також наперед визначити, як майно поділять при розлученні (§ 717 і 718 Цивільного кодексу). Однак він не може позбавити когось із подружжя змоги утримувати сім’ю (§ 719 ч. 1), а домовленості із заднім числом до уваги не беруть.
Навіщо банку підпис чоловіка чи дружини?
Без договору до спільного майна належать і борги, взяті під час шлюбу. Виняток — борг, який узяв лише один із подружжя без згоди другого і який не стосується звичайних потреб сім’ї (§ 710). Іпотека до звичайних потреб сім’ї не належить. Якби другий із подружжя вчасно висловив незгоду з боргом, банк міг би звернути стягнення на спільне майно лише обмежено (§ 732). Тому банк хоче, щоб він став співпозичальником або принаймні дав згоду.
У режимі роздільного майна іпотеку може підписати лише один із подружжя, і банк враховує тільки його дохід і зобов’язання. Нотаріальний акт із договором банк захоче побачити. Деякі банки все одно просять згоду другого з подружжя на заставу, бо закон захищає сімейне житло (§ 747).
Позбутися вже наявного боргу договір натомість не допоможе. Щодо банку, який із договором не погодився, він не діє (§ 719 ч. 2). А борг, що виник менш як за шість місяців до зміни режиму, кредитор може стягнути з усього, що інакше належало б до спільного майна (§ 733).
Чи входить квартира, куплена до весілля, до спільного майна?
Квартира, яку один із вас купив до весілля, не входить до спільного майна навіть без договору, і іпотека на неї — його борг. Але після весілля платежі зазвичай ідуть із зарплат, а зарплати за законом спільні (§ 711). При розлученні власник квартири мусить відшкодувати те, що зі спільного майна пішло на його квартиру, і цю суму перераховують відповідно до зміни вартості квартири (§ 742).
Марек і Ленка через десять років (припущення: Марек у 2026 році до весілля купує квартиру з іпотекою 3 000 000 Kč на 25 років під 5,00 %, платіж 17 538 Kč; після весілля 10 років гасить її зі спільного рахунку, куди надходять обидві зарплати).
- За 120 платежів іде приблизно 2,1 млн Kč. За ануїтетною формулою з них близько 1 322 000 Kč становлять відсотки і 782 000 Kč погашене тіло кредиту. Залишок кредиту приблизно 2 218 000 Kč.
- Квартира залишається Марековою. Проте при розлученні Ленка може вимагати, щоб Марек відшкодував спільному майну те, що з нього пішло на його квартиру, і половину з цього отримати. Навіть якщо суд урахує лише погашене тіло кредиту, ідеться про вимогу близько 391 000 Kč ще до перерахунку на вартість квартири.
- Якщо договір передбачає, що доходи Марека, з яких він платить іпотеку, до спільного майна не належать, такої вимоги не виникне. Але Ленка тим самим відмовляється від частини майна, тож має розуміти, що підписує.
Чи зарахує суд усі платежі, чи лише погашене тіло кредиту, залежить від обставин конкретної справи. Договір знімає цю невизначеність для обох. Як відбувається поділ без договору, пояснює стаття Іпотека і розлучення.
Якщо Марек хоче, щоб квартира належала обом, він може подарувати Ленці частку. Подарунок між подружжям звільнений від податку на доходи (§ 10 ч. 3 п. c) закону про податки на доходи), а частку передають договором дарування з внесенням до кадастру за 2 000 Kč. Подарована частка, як правило, буде особистим майном Ленки, а не частиною спільного майна (§ 709 ч. 1 п. b) Цивільного кодексу). Якщо на квартирі є застава із забороною відчуження, спершу потрібна згода банку.
Коли і як укласти договір
- Форма: нотаріальний акт, інакше договір недійсний (§ 716 ч. 2).
- До весілля: договір наречених набуває чинності в день реєстрації шлюбу (§ 720 ч. 1). Це зручно, коли один із вас уже має квартиру в іпотеці.
- Під час шлюбу: можна будь-коли, але договір має врегулювати й майно, яке вже входить до спільного (§ 717 ч. 2).
- Квартира в кадастрі: якщо договір стосується наявної нерухомості, щодо третіх осіб він діє лише після запису до кадастру нерухомості (§ 720 ч. 2).
- Реєстр: нотаріус вносить договір до реєстру документів про майновий режим подружжя (Seznam listin o manželském majetkovém režimu), якщо це передбачено договором або ви обоє про це попросите (§ 721). Тоді банк та інші кредитори легко перевірять ваш режим.
- Ціна: гонорар нотаріуса визначає нотаріальний тариф, і він залежить від змісту договору та вартості майна. Запитайте про нього заздалегідь.
- Якщо плануєте іпотеку: до підписання надішліть проєкт договору банку й запитайте, чи він його прийме і кого захоче бачити співпозичальником. Скільки вам позичать на один дохід, покаже калькулятор Яку іпотеку я можу взяти.
Пари без шлюбу майнового режиму подружжя не мають і вирішують схожі питання угодою співвласників; див. статтю Спільна іпотека з партнером без шлюбу.
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс, § 708–711 (спільне майно подружжя), § 716–721 (договірний режим), § 731–733 (захист кредиторів), § 742 (поділ), § 747 (сімейне житло)
- Нотаріальна палата ЧР — реєстр документів про майновий режим подружжя
- постанова № 196/2001 Sb. про винагороду та компенсації нотаріусів (нотаріальний тариф)