Процентна ставка (úroková sazba) показує, скільки ви платите за позичені гроші, і саме з неї рахують платіж. RPSN (повна вартість кредиту, roční procentní sazba nákladů) додає до неї обов’язкові комісії та страхування і виражає все разом одним річним відсотком. Тому RPSN завжди вищий за ставку, навіть якщо банк не бере жодної крони комісій.
Іпотека за 5,00 % без будь-яких комісій має RPSN 5,12 %. Різницю дає щомісячне погашення: відсотки нараховуються дванадцять разів на рік, а RPSN перераховує їх на річну ефективну ставку. Зі звичайними витратами на оцінку і внесення застави до кадастру для 4 000 000 Kč на 25 років RPSN виходить приблизно 5,13 %.
Чим RPSN відрізняється від процентної ставки?
| Процентна ставка | RPSN | |
|---|---|---|
| На що відповідає | скільки коштують позичені гроші | скільки коштує кредит з усім, що до нього обов’язково додається |
| Що з неї випливає | розмір ануїтетного платежу | нічого, лише порівняння пропозицій |
| Чи містить комісії | ні | так, обов’язкові |
| Де її знайти | у пропозиції, прайс-листі й договорі | у доконтрактній інформації (формуляр ESIS) і в договорі |
| На який період діє | до кінця фіксації | рахується так, ніби умови діють увесь строк погашення |
Платіж із RPSN, отже, не порахуєте. Якщо банк вказує ставку 5,00 % і RPSN 5,13 %, платіж ви сплачуєте за 5,00 %, а комісії окремо. RPSN служить мірилом для порівняння, а не ціною, яку ви побачите у виписці.
Що входить у RPSN, а чого в ньому немає?
Що входить у RPSN, визначає § 133 закону про споживчий кредит. Спрощено: усе, що ви мусите заплатити, щоб отримати кредит на запропонованих умовах:
- відсотки,
- комісія за оформлення та обслуговування кредиту,
- оцінка нерухомості (odhad), якщо її вимагає банк,
- страхування і рахунок, якщо вони є умовою кредиту чи запропонованої ставки.
Натомість до RPSN не входять витрати, що виникають, коли ви порушуєте договір (договірні штрафи, відсотки за прострочення), і платежі, які ви сплачували б і без кредиту. Типовий приклад: адміністративний збір за внесення права власності до кадастру. Часто випадає й добровільне страхування, ціна якого вказана в договорі окремо.
Звідси практична пастка. Якщо банк дає знижку на ставку за страхування, яке формально не обов’язкове, його ціна в RPSN може й не з’явитися. За RPSN пропозиція тоді виглядає дешевшою, ніж ви насправді платитимете. Як рахують знижки за страхування, розбирає стаття Як домовитися про нижчу ставку.
Як рахують RPSN для іпотеки?
RPSN — це річна процентна ставка, за якої сьогоднішня вартість усього, що ви заплатите банку (платежі, комісії, обов’язкове страхування), дорівнює позиченій сумі. Її рахують за формулою з додатка № 1 до закону про споживчий кредит так, ніби кредит триває весь строк погашення, а ставка не змінюється (§ 134). Враховують лише витрати, які банк знає і які є умовою кредиту чи запропонованої ставки (§ 133).
Навіть без комісій RPSN вищий за ставку, бо відсотки нараховуються щомісяця. Ставці 5,00 % відповідає RPSN 5,12 %: одиниця плюс 0,05, поділене на дванадцять, у дванадцятому степені, мінус одиниця. З оцінкою і внесенням застави для 4 000 000 Kč на 25 років RPSN виходить приблизно 5,13 %. Коротке визначення є у словнику: що таке RPSN.
RPSN рахують так, ніби кредит триває весь строк
Закон (§ 134) приписує рахувати RPSN так, ніби кредит триває весь строк погашення, а ставка після фіксації не змінюється. Разова комісія таким чином розчиняється у 25 чи 30 роках. Проте через п’ять років фіксації ставку доведеться узгоджувати знову, а може, ви й рефінансуєте кредит деінде. Комісію ж ви вже заплатили повністю.
Для фіксації на 5 і більше років банк тому вказує в ESIS ще й додатковий ілюстративний RPSN. Він рахується лише на строк фіксації і припускає, що наприкінці ви погасите решту боргу (§ 134 ч. 3). Якщо в пропозиції його не бачите, спитайте. Для порівняння пропозицій із різними комісіями він точніший за основний RPSN.
Як RPSN перевертає порядок (4 000 000 Kč, строк 25 років, фіксація 5 років; оцінка і внесення застави в обох банках 7 000 Kč):
- Банк X: ставка 4,89 %, комісія за оформлення 25 000 Kč, платіж 23 128 Kč. RPSN на 25 років 5,09 %, за строк фіксації 5,20 %.
- Банк Y: ставка 5,00 %, без комісії за оформлення, платіж 23 384 Kč. RPSN на 25 років 5,13 %, за строк фіксації 5,16 %.
За основним RPSN виграє X. Але за п’ять років у X ви заплатите відсотками й комісіями 956 600 Kč, у Y 953 200 Kč. Хто після фіксації піде, з X програє. Розрахунок спирається на ануїтетну формулу й однакові припущення для обох пропозицій.
Різниця в кронах тут невелика. Зате добре видно принцип: що вищі разові комісії і що коротше ви пробудете в банку, то більше основний RPSN прикрашає пропозицію.
Як користуватися RPSN при виборі
- Вимагайте RPSN до кожної пропозиції, розрахований для однакової суми, строку погашення і фіксації. Інше завдання дасть інше число.
- Спитайте, яке страхування і який рахунок враховано в RPSN. Те, чого там немає, але платити все одно доведеться, додайте самі.
- Для фіксації на 5 і більше років порівнюйте також додатковий RPSN за строк фіксації.
- Різницю приблизно до 0,05 в. п. вважайте збігом. Тоді вибір вирішує гнучкість договору: дострокові платежі, умови знижки, строк видачі.
- Остаточне порівняння робіть у кронах за строк фіксації. Окремі комісії зведено в статті Комісії за іпотеку.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 133 (витрати, що входять у RPSN), § 134 (припущення розрахунку), додаток № 1 (формула)
- Закон про споживчий кредит, частина дев’ята — річна процентна ставка витрат (редакція з 1. 9. 2024)
- ČNB — захист споживачів на фінансовому ринку