Найманий працівник має в банку простіший шлях, а не дешевшу іпотеку. Регуляторні умови для обох однакові, тобто LTV 80 %, а до 36 років 90 %, і ставку визначають передусім LTV, строк фіксації і страхування, а не вид доходу. Різниця в тому, коли і з чого банк порахує дохід: найманому працівникові з розрахункових листків за останні місяці, ФОП (OSVČ) лише з поданої податкової декларації і тільки з податкової бази.
Звідси практичне правило для кожного, хто хоче піти з найму у власну справу: оформіть іпотеку раніше. Програміст із чистою зарплатою 70 000 Kč як найманий працівник дістане 5,87 млн Kč. Як ФОП з оборотом 1 800 000 Kč він чекав би першої оцінки понад рік, а потім банк визнав би йому стелю лише 4,49 млн Kč.
Чим відрізняється іпотека найманого працівника і ФОП?
| Найманий працівник | ФОП | |
|---|---|---|
| Чим підтверджує дохід | довідка про доходи від роботодавця, 3–6 розрахункових листків | 1–2 податкові декларації, виписки з рахунку |
| З чого рахує банк | середня чиста зарплата | податкова база мінус податок, поділені на дванадцять |
| Відколи дохід зараховують | після випробувального строку, у деяких банках раніше з підтвердженням роботодавця | з першої декларації за повний календарний рік |
| Що знижує дохід для банку | строковий договір, строк попередження про звільнення, бонуси, визнані лише частково | високі витрати, падіння між роками, недоплати податків і страхових внесків |
| LTV і ставка | LTV 80 % (90 % до 36 років), ставка залежно від LTV і фіксації | однаково |
Зарплату банкові читати легше. Він бачить її в довідці й на рахунку і знає, що наступного місяця вона надійде знову. Дохід ФОП він знає лише заднім числом, за закритий рік, і коливання тлумачить обережно. Тому ФОП ставлять більше запитань і схвалення триває довше, хоча ставку визначають ті самі параметри.
Ідете у ФОП: брати іпотеку ще до того?
Томаш, програміст перед переходом на ФОП (іпотека на 30 років під 5,00 %, тобто 5 368 Kč платежу на кожен мільйон; банк допускає на платежі не більше 45 % зарахованого доходу; інших кредитів Томаш не має):
- Зараз як найманий працівник: чиста зарплата 70 000 Kč, на платіж 31 500 Kč, кредит не більше ≈ 5,87 млн Kč. Банк оцінить його за розрахунковими листками і довідкою роботодавця.
- Як ФОП з 1. 1. 2027 з оборотом 1 800 000 Kč і паушалом 60 %: першу декларацію за 2027 рік він подасть навесні 2028 року. Податкова база 720 000 Kč, податок за нинішньої знижки на платника 77 160 Kč, зарахований дохід 53 570 Kč, на платіж 24 107 Kč, кредит не більше ≈ 4,49 млн Kč.
Як ФОП Томаш заробить більше, але для банку його стеля буде на 1,38 млн Kč нижчою, а понад рік її не буде взагалі.
Оформити іпотеку і змінити роботу вже після видачі коштів цілком законно. Банк оцінює ситуацію на момент заявки, але за правдивими даними. Якщо ви вже подали заяву про звільнення або перебуваєте в строку попередження, це треба вказати в заявці. Неправдиві дані можуть призвести до вимоги дострокового погашення кредиту, а в крайньому разі це кредитне шахрайство за § 211 Кримінального кодексу.
Після видачі стежте за двома речами. Знижка на ставці часто прив’язана до доходу, що надходить на рахунок у цьому банку, і коли замість зарплати платежі від замовників почнуть надходити деінде, її можна втратити. Крім того, багато договорів зобов’язують повідомити банк про суттєву зміну фінансового становища, тож перечитайте, що саме сказано у вашому.
Зарплата і ФОП одночасно, DPP і DPČ
Поєднання найму і підприємництва банки знають і доходи додають: зарплату з розрахункових листків і податкову базу з декларації. Але підприємництво зарахують лише з першою декларацією за повний рік, а доти банк бачить тільки зарплату. Збиткова діяльність доходу не додасть, а деякі банки сприймають її як тривожний сигнал.
Угоди про виконання роботи (DPP) і про трудову діяльність (DPČ) банки визнають, якщо вони тривають досить довго і дохід із них регулярний. Скільки місяців хочуть бачити і яку частину зарахують, кожен банк вирішує по-своєму. Короткочасний підробіток зазвичай не враховують.
Для ФОП з одним замовником, типово ІТ-контрактора, діють ті самі правила, що й для інших підприємців. Вища погодинна ставка банкові не допоможе, доки він не побачить її в декларації. Як банк перераховує декларацію на місячний дохід, показує стаття Іпотека для ФОП.
Пара, де один підприємець
На практиці найчастіша комбінація: один партнер працює за наймом, другий як ФОП. Доходи додаються, і стабільна зарплата тягне значну частину кредиту, тож коливання в бізнесі не так шкодять. Якщо хоча б одному з вас менше 36 років, банк може піти на LTV 90 % за спільною заявкою.
Розраховуйте й на гірший сценарій. ФОП, який захворіє, не отримає лікарняних, якщо добровільно не сплачує внески на страхування на випадок хвороби. Тому страхування платоспроможності чи ризикове страхування життя для підприємця має більше сенсу, ніж для найманого працівника з правом на допомогу.
Партнерам без шлюбу варто записати, хто скільки платить і кому яка частка належить. Про що не забути, описує стаття Іпотека з партнером без шлюбу.
З ФОП назад у найм
Нова робота після років підприємництва спростить підтвердження доходу, але спершу настане випробувальний строк. Він може тривати не більше 4 місяців, для керівників 8, і більшість банків дохід у цей час не визнає. Деякі приймуть його після 3 місяців із підтвердженням роботодавця.
Якщо купуєте найближчим часом, подумайте, чи не відкласти зміну роботи до видачі коштів або чи не додати співзаявника з усталеним доходом. Як банки оцінюють випробувальний строк, строковий договір і зміну роботодавця, розбирає стаття Іпотека на випробувальному строку.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 86 (оцінка кредитоспроможності споживача)
- закон № 586/1992 Sb., про податки з доходів, § 6 (доходи від роботи за наймом), § 7 (доходи від самостійної діяльності)
- закон № 262/2006 Sb., Трудовий кодекс, § 35 (випробувальний строк) і закон № 40/2009 Sb., Кримінальний кодекс, § 211 (кредитне шахрайство)
- ČNB — верхня межа LTV, деактивація DSTI і DTI