ФОП у Чехії називається OSVČ і працює за živnostenský list («живностенський лист»): банк рахує його дохід із чеської податкової декларації, а не з обороту. Регуляторні умови ті самі, що й для найманого працівника: кредит не більше 80 % вартості нерухомості або 90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років. Банк бере часткову податкову базу (dílčí základ daně) з однієї-двох останніх декларацій, віднімає податок і ділить на дванадцять.
Тому розмір іпотеки визначає передусім те, як ви показуєте витрати. Графічна дизайнерка з доходами 1 500 000 Kč на рік із паушальними витратами 60 % дістане приблизно 3,8 млн Kč, а з фактичними витратами 1 100 000 Kč лише 2,6 млн Kč. Рахуємо зі ставкою 5,00 %, строком 30 років і звичною внутрішньою межею банків 45 % чистого доходу на платежі; повний розрахунок нижче.
Як банк рахує дохід ФОП (OSVČ)?
Вихідне число дає часткова податкова база з підприємницької діяльності за § 7 закону про податки з доходів, тобто доходи мінус витрати. Більшість банків віднімає від неї податок, указаний у декларації, а результат розкладає на місяці. Частина банків віднімає ще й сплачені внески на соціальне і медичне страхування. Інші, навпаки, додають назад амортизацію, бо ці гроші з бізнесу фактично не пішли. Через різні методики та сама декларація може дати різницю в сотні тисяч крон кредиту.
Скільки декларацій потрібно, у банках по-різному. Деяким досить однієї за повний календарний рік, більшість воліє бачити дві. За два роки зазвичай рахують середнє, а якщо другий рік помітно просів, беруть лише нижче число. Зростання для банку є ознакою стабільності, а падіння на третину стане питанням, яке доведеться пояснювати.
Сюди ж належить відсутність боргів. Недоплата податку, соціального чи медичного страхування означає в більшості банків відмову незалежно від розміру доходу. Тому деякі одразу просять довідки від податкової служби і страхових кас.
Паушальні витрати, фактичні чи паушальний податок: що побачить банк?
| Режим | Що банк зарахує як дохід | Приклад: оборот 1,5 млн Kč |
|---|---|---|
| Паушальні витрати (paušální výdaje) 80 % (ремесла, сільське господарство; витрати не більше 1 600 000 Kč) | податкова база, тобто доходи мінус паушал, після вирахування податку, поділена на 12 | база 300 000 Kč, для банку 23 820 Kč на місяць, стеля ≈ 2,0 млн Kč |
| Паушал 60 % (інші види підприємництва; не більше 1 200 000 Kč) | той самий розрахунок | база 600 000 Kč, 45 070 Kč на місяць, стеля ≈ 3,78 млн Kč |
| Паушал 40 % (інша самостійна діяльність, наприклад вільні професії; не більше 800 000 Kč) | той самий розрахунок | база 900 000 Kč, 66 320 Kč на місяць, стеля ≈ 5,56 млн Kč |
| Паушал 30 % (оренда майна, що входить до бізнесу; не більше 600 000 Kč) | той самий розрахунок | база 1 050 000 Kč, 76 945 Kč на місяць, стеля ≈ 6,45 млн Kč |
| Фактичні витрати (податковий облік, бухгалтерія) | податкова база після всіх витрат, після вирахування податку, поділена на 12; купівля авто чи техніки в останньому році її зріже | за витрат 1 100 000 Kč база 400 000 Kč, 30 903 Kč на місяць, стеля ≈ 2,59 млн Kč |
| Паушальний податок (paušální daň) | декларацію не подають; частина банків виводить дохід з обороту на рахунку за власним коефіцієнтом, інші «паушалістів» не приймають | за модельних 30 % обороту 37 500 Kč на місяць, стеля ≈ 3,14 млн Kč |
Стелі розраховано для іпотеки на 30 років під 5,00 %, звичайної внутрішньої межі банків 45 % доходу на платежі й податку 15 % після знижки на платника 30 840 Kč, без інших кредитів. Відсотки і стелі паушалу встановлює § 7 абз. 7 чеського закону про податки з доходів, а який із них ваш, залежить від виду діяльності. Якщо ви ведете підприємництво паралельно з роботою за наймом, банк додасть зарплату з розрахункових листків до податкової бази з підприємництва, але підприємництво лише після поданої декларації.
Який режим вигідніший, залежить від ваших витрат. У послугах із малими витратами, скажімо в програміста чи перекладачки, паушал знижує податкову базу сильніше, ніж фактичні витрати, і для банку ви виглядаєте біднішими, ніж є. У ремеслі з дорогим матеріалом зазвичай навпаки. Банкові байдуже, як ви дійшли до числа, він бачить лише результат.
Паушальний податок є окремим випадком. Декларацію не подають, тож банкові немає з чого виходити. Ті банки, які приймають «паушалістів», рахують дохід з обороту, підтвердженого виписками з рахунку, за власним коефіцієнтом.
Один оборот і три різні стелі
Яна, графічна дизайнерка з вільною ліцензією (volná živnost) (доходи від підприємництва 1 500 000 Kč за 2025 рік; іпотека на 30 років під 5,00 %, ануїтетний платіж 5 368 Kč на кожен мільйон; банк допускає на платежі не більше 45 % зарахованого доходу; інших кредитів Яна не має):
- Паушал 60 %: витрати 900 000 Kč, податкова база 600 000 Kč, податок після знижки на платника (sleva na poplatníka, 30 840 Kč) становить 59 160 Kč. Банк зарахує (600 000 − 59 160) / 12 = 45 070 Kč на місяць, на платіж 20 282 Kč, кредит не більше ≈ 3,78 млн Kč.
- Фактичні витрати 1 100 000 Kč, бо Яна купила авто й облаштувала студію: база 400 000 Kč, податок 29 160 Kč, зарахований дохід 30 903 Kč, платіж 13 906 Kč, кредит не більше ≈ 2,59 млн Kč.
- Паушальний податок: декларацію Яна не подає. Припустімо банк, який визнає 30 % обороту, тобто 37 500 Kč на місяць. Платіж 16 875 Kč, кредит не більше ≈ 3,14 млн Kč.
Фактичними витратами Яна заощадила на податку 30 000 Kč. Стеля іпотеки через це впала на 1,19 млн Kč. Частка 30 % для паушального податку модельна: кожен банк має свій коефіцієнт, а деякі паушальний податок не приймають зовсім.
Від цих чисел банк ще відніме платежі за іншими кредитами і прожитковий мінімум домогосподарства. Як рахують стелю крок за кроком, показує стаття Скільки я можу позичити на іпотеку.
Якщо ви підприємець недавно
Без жодної поданої декларації більшість банків не оцінить вас як ФОП. Хто почав справу посеред року, зазвичай чекає першої декларації за повний календарний рік, а її подають лише навесні наступного року. Від реєстрації може минути понад півтора року, перш ніж банк визнає підприємництво доходом.
Винятки існують. Деякі банки приймуть коротшу історію, якщо раніше ви робили ту саму роботу за наймом і перехід був плавним, інші оцінять обороти на підприємницькому рахунку. Але умови суворіші, а сума менша. Якщо ви лише думаєте про звільнення з роботи, спершу прочитайте статтю Найманий працівник чи ФОП. Іпотека, оформлена до зміни, зазвичай помітно більша.
Ведете бізнес через s.r.o., а не як ФОП? Тоді банк дивиться на зарплату, винагороду директора (jednatel) і частки прибутку. Ці правила описує стаття Іпотека для директора s.r.o.
Що банк хоче, крім декларації
- податкові декларації за останні 1–2 роки з підтвердженням подання, для електронного подання досить квитанції про доставку;
- виписки з підприємницького й особистого рахунку за кілька останніх місяців, з яких видно платежі від замовників;
- у частини банків довідки про відсутність боргів від податкової служби, ČSSZ (адміністрації соціального забезпечення) і медичної страхової каси;
- у платників ПДВ (DPH) іноді й декларації з ПДВ, бо з них видно оборот у році подання заявки;
- документи до нерухомості й особи, такі самі, як у кожного заявника.
Повний перелік за типом доходу, зокрема документи для іпотеки ФОП, зібрано в окремій статті. Змішаний особистий і підприємницький рахунок заявку не завалить, але аналіз виписок триватиме довше.
Останній рік перед заявкою
- Порахуйте з бухгалтеркою, який дохід для банку вийде з паушалом, а який із фактичними витратами. Податок, заощаджений оптимізацією, зазвичай вимірюється десятками тисяч, а стеля кредиту змінюється на сотні тисяч чи мільйони.
- Великі покупки для бізнесу в році, декларацію за який ви покажете банку, плануйте з огляду на іпотеку. Авто в кредит знизить стелю двічі: нижчою податковою базою і платежем.
- Подайте декларацію якомога раніше після закінчення року. Банк хоче найсвіжішу, і вища база допоможе вам одразу.
- Погасіть недоплати і закрийте кредитні картки й овердрафти, якими не користуєтеся: їхні ліміти банк враховує навіть за нульового використання.
- Подумайте про співзаявника з доходом найманого працівника. Стабільна зарплата згладить коливання в бізнесі, а доходи додаються.
- Отримайте попереднє схвалення у двох банках із різною методикою. Першу оцінку дасть калькулятор «Яку іпотеку я можу взяти».
Джерела
- закон № 586/1992 Sb., про податки з доходів, § 7 (доходи від самостійної діяльності, паушальні витрати), § 35ba (знижка на платника податку 30 840 Kč)
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, § 86 (оцінка кредитоспроможності споживача)
- ČNB — верхня межа LTV, деактивація DSTI і DTI