Для більшості людей у жовтні 2026 року краща фіксована ставка. Плаваюча ставка (variabilní sazba) складається з тримісячного PRIBOR, який тримається близько 3,9 %, і маржі банку. За маржі 1,5 в. п. виходить приблизно 5,40 %, тоді як середня ставка нових іпотек із фіксацією в серпні 2026 року становила 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Тобто плаваюча ставка сьогодні дорожча, та ще й непередбачувана.
Перевага в неї одна, зате справжня: кредит із плаваючою ставкою можна будь-коли погасити без комісії. Тому вона підходить передусім тим, хто знає, що скоро погасить велику частину боргу. Для решти питання радше в строку фіксації, ніж у її типі.
Різниця в одній таблиці
| Фіксована ставка | Плаваюча ставка | |
|---|---|---|
| Як визначається | банк встановлює її на весь строк фіксації (1–10 років) | PRIBOR плюс незмінна маржа банку з договору |
| Як часто змінюється платіж | лише наприкінці фіксації | за договором, зазвичай раз на 1–3 місяці |
| Дострокове погашення | безкоштовно в місяці перед річницею (25 % на рік), наприкінці фіксації та в інших передбачених законом випадках; інакше не більше 1 % | будь-коли й у будь-якій сумі безкоштовно |
| Хто несе ризик зростання ставок | банк, до кінця фіксації | ви, постійно |
| Ціна в жовтні 2026 | середнє за новими договорами 5,00 % (серпень), річна фіксація від 4,59 % | близько 5,40 % за маржі 1,5 в. п. (для ілюстрації) |
| Пропозиція банків | усі банки | лише деякі, часто на запит |
На практиці останній рядок важить найбільше. Плаваючу ставку в Чехії укладає незначна меншість клієнтів, і банки в порівняльних сервісах часто навіть не вказують її. Хто її хоче, мусить спитати сам.
Як розраховується плаваюча ставка?
В основі лежить PRIBOR, міжбанківська ставка, за якою банки позичають одне одному гроші на певний строк. Іпотеки найчастіше прив’язують до тримісячного PRIBOR. До нього банк додає маржу, яка в договорі незмінна на весь строк кредиту. Під час кожного перегляду, зазвичай раз на три місяці, банк бере актуальний PRIBOR і перераховує платіж на решту строку погашення.
PRIBOR іде слідом за репо-ставкою ČNB, яка з 19. 6. 2026 становить 3,75 %. Те, що тримісячний PRIBOR трохи вищий, відображає очікування ринку: ČNB засідає 5. 11. 2026, і підвищення до 4,00 % можливе, але не певне.
Якби воно відбулося, плаваючі ставки подорожчали б за кілька тижнів. Фіксовану ставку це до кінця фіксації не змінило б.
Що це зробить із платежем
Розраховано на 4 000 000 Kč і 25 років (ануїтетний платіж; плаваюча ставка = PRIBOR 3,90 % + припустима маржа 1,50 в. п.):
- Фіксована ставка 5,00 %: платіж 23 384 Kč, незмінний до кінця фіксації.
- Плаваюча ставка 5,40 %: платіж 24 325 Kč, тобто на 941 Kč більше вже на старті.
- PRIBOR через рік на 1 в. п. вищий (6,40 %): платіж на решту 24 років зросте до 26 686 Kč.
- PRIBOR через рік на 1 в. п. нижчий (4,40 %): платіж знизиться до 22 075 Kč.
Фіксовану ставку 5,00 % плаваюча переграла б лише тоді, якби PRIBOR знизився більш ніж на 0,4 в. п. Проти річної фіксації від 4,59 % знадобилося б ще більше зниження.
Для сімейного бюджету розкид важить більше, ніж стартова ціна. Між добрим і поганим сценарієм через рік понад 4 600 Kč на місяць, і ця різниця приходить без змоги ставку «зафіксувати».
Коли обрати фіксовану ставку?
Плаваюча ставка в жовтні 2026 року стоїть на тримісячному PRIBOR близько 3,9 % плюс маржа банку, тож дешевшою за фіксовану вона не буде. Фіксовану ставку обирайте насамперед тоді, коли:
- Платіж забирає велику частину доходу, і зростання на 2–3 тисячі Kč розхитало б бюджет.
- У вас немає резерву хоча б на кілька щомісячних платежів.
- У найближчі роки ви не чекаєте великої суми, яку хотіли б спрямувати в іпотеку.
- Ви хочете планувати: відпустка по догляду за дитиною, навчання дітей, життя на один дохід.
Строк фіксації обирайте за тією самою логікою. У жовтні 2026 року найдешевша річна фіксація, але вона несе схожий ризик, що й плаваюча ставка, лише з річною затримкою. Сценарії розбирає стаття Яку фіксацію обрати.
Коли плаваюча ставка має сенс
Плаваюча ставка — це інструмент для конкретних ситуацій, а не парі на зниження відсотків. Вона доречна, коли:
- Ви чекаєте великої суми протягом кількох місяців. Продаж іншої квартири, спадщина чи виплата частки, коли борг хочете погасити одразу, а не до річниці чи кінця фіксації.
- Ви продасте нерухомість раніше ніж через 24 місяці від підписання кредитного договору. До того часу закон не звільняє продаж від комісії за погашення.
- Вам лишився невеликий залишок, який ви швидко гаситимете достроковими платежами.
- У вас є резерв, що покриє й платіж на кілька тисяч вищий, і ви вірите, що ставки підуть униз. Але це спекуляція, і ставитися до неї треба відповідно.
Після поправки до закону про споживчий кредит з 1. 9. 2024 перевага плаваючої ставки зменшилася. За фіксованої ставки за погашення поза безкоштовними вікнами ви сьогодні заплатите не більше 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації і загалом максимум 1 %, тобто з 1 000 000 Kč не більше 10 000 Kč. Коли погашення окупається, розбирає стаття Коли достроково погасити іпотеку.
Джерела
- ČNB — монетарні рішення, репо-ставка 3,75 % з 19. 6. 2026
- ČNB — фіксинг PRIBOR
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 117 (дострокове погашення, кредит із плаваючою ставкою)