Какую страховку недвижимости требует банк при ипотеке

Страховка недвижимости (pojištění nemovitosti) при ипотеке обязательна, хотя требует её не закон, а договор с банком. Заложенная недвижимость должна быть застрахована на весь срок кредита, а страховое возмещение винкулировано в пользу банка (vinkulace, то есть выплата идёт банку). Страхуют здание (дом или квартиру как юнит), а не домашнее имущество: мебель и техника банку неинтересны. Годовой взнос для обычных квартир и домов составляет от 2 000 до 8 000 Kč.

Ошибаются здесь в двух местах. Недвижимость страхуют на сумму кредита или цену покупки, хотя страховать нужно на стоимость, за которую её можно построить заново. И берут страховку у банка ради скидки на ставку, не посчитав, во что она обходится. Ниже оба случая в цифрах: при ипотеке 4 млн Kč на 25 лет под 5,00 % (платёж 23 384 Kč) скидка 0,1 п. п. стоит примерно 2 800 Kč в год.

Какую страховку требует банк при ипотеке?

Банк требует страхование самого здания или квартиры с винкуляцией в свою пользу на весь срок кредита. Остальное добровольно:

Страховка должна покрывать хотя бы основные природные риски: пожар, взрыв, удар молнии, ураган, град, тяжесть снега, воду из трубопровода, а там, где это возможно, и наводнение или затопление. Недвижимость в паводковой зоне с наивысшим риском страховщики от наводнения не страхуют, и банк может отказаться её финансировать или снизит LTV. Проверьте зону до подписания договора бронирования (rezervační smlouva), а не при выдаче кредита.

На какую сумму страховать квартиру?

Страховая сумма (pojistná částka) должна соответствовать новой (восстановительной) стоимости здания, то есть тому, сколько стоило бы построить такое же здание заново. Это не цена покупки: в неё входят участок и местоположение, а они не горят. И не сумма ипотеки, которая со стоимостью здания вообще никак не связана.

• Дом. За ценой покупки 9 млн Kč может стоять участок за 3 млн Kč и здание, восстановление которого обойдётся в 6 млн Kč. Страховая сумма тогда 6 млн Kč. Ориентировочную восстановительную стоимость указывает оценщик в банковской оценке (odhad) рядом с обычной рыночной ценой.
• Квартира. Страхуют юнит: полы, перегородки, окна, кухонный гарнитур, сантехнику, разводку коммуникаций внутри квартиры. Общие части дома (крышу, фасад, лифт) страхует товарищество собственников (SVJ).
• Индексация. Договоритесь, чтобы страховая сумма автоматически росла вместе со стоимостью строительства. Страховка 2019 года без индексации в 2026 году почти наверняка означает недострахование.

Последствия недострахования жёсткие (§ 2854 Гражданского кодекса, občanský zákoník). Если на момент страхового случая страховая сумма ниже страховой стоимости здания, страховая уменьшает выплату в том же соотношении, в каком страховая сумма относится к страховой стоимости, причём при любом ущербе, а не только при полной гибели здания. Исключение одно: в договоре прямо согласовано, что выплату уменьшать не будут. Спросите об этом условии при заключении.

Как работает винкуляция страховки?

Винкуляция означает, что страховая выплачивает возмещение банку, а не вам. Так банк уверен, что залог не потеряет в цене без компенсации. На практике это выглядит так.

1. Заключив договор страхования, вы просите страховую о винкуляции на бланке банка. Страховая её подтверждает (обычно бесплатно или за административный сбор), и вы передаёте подтверждение банку до выдачи кредита.
2. При небольшом ущербе банк обычно разрешает выплату прямо вам, внутренний порог для этого есть у каждого банка. При крупном ущербе он хочет видеть, что деньги идут на ремонт, или направляет их на погашение кредита.
3. После погашения ипотеки банк отменяет винкуляцию вместе с согласием на удаление залогового права. Попросите об этом сами: автоматически это делают не все банки.
4. При смене страховой винкулируют новый договор, и банк должен получить подтверждение до того, как закончится старый. Перерыв в страховании нарушает кредитный договор.

Страховка от банка или своя

Банк предложит страховку сразу при подаче заявки и за её оформление (часто вместе со страхованием платёжеспособности и активным счётом) снизит ставку на несколько десятых процентного пункта. В октябре 2026 года предложения банков лежат в диапазоне от 4,7 до 5,8 %, и где окажется ваше, во многом зависит от того, сколько таких условий вы выполните.

Считать надо на всю фиксацию. При ипотеке 4 млн Kč на 25 лет платёж под 5,00 % составляет 23 384 Kč, под 4,90 % 23 151 Kč. Скидка 0,1 п. п. стоит 233 Kč в месяц, 2 796 Kč в год, скидка 0,2 п. п. (платёж 22 920 Kč) 464 Kč в месяц, около 5 570 Kč в год.

Допустим, банковская страховка на 2 000 Kč в год дороже сопоставимой собственной, а скидка 0,1 п. п. Тогда вариант с банком выгоднее меньше чем на 800 Kč в год. Если разница во взносе превысит цену скидки или банк привяжет скидку ещё и к страхованию жизни за несколько сотен крон в месяц, расчёт переворачивается. Как скидка скажется на вашей ипотеке, посчитайте в сравнении двух ипотек.

Хватит ли для квартиры страховки дома от SVJ

Товарищество собственников юнитов (SVJ, společenství vlastníků jednotek) страхует дом целиком: общие части и обычно строительные части квартир. И всё же банк, как правило, требует отдельную страховку квартиры с винкуляцией. Долю одного собственника в страховке SVJ винкулировать нельзя, а при ущербе деньги приходят на счёт SVJ, а не на ремонт вашей квартиры. Несколько банков принимают страховку SVJ, если товарищество подтвердит объём покрытия и страховую сумму, так что спросите об этом заранее.

Перед покупкой квартиры попросите у правления SVJ договор страхования дома и посмотрите страховую сумму. Дом, застрахованный много лет назад на небольшую сумму, недострахован целиком. При крупном ущербе разницу раскладывают на собственников как чрезвычайный взнос в ремонтный фонд (fond oprav), и платить его придётся вам. Собственная страховка квартиры эту проблему не решает, но хотя бы полностью покрывает внутреннюю часть вашей квартиры.

Сколько стоит страховка и что проверить перед подписью

Годовой взнос 2 000–8 000 Kč зависит от страховой суммы, типа здания (квартира дешевле дома), местоположения (паводковая зона), набора рисков и франшизы. В бюджете это 170–670 Kč в месяц, примерно 1–3 % платежа, то есть самая дешёвая статья ипотеки, и экономить на страховой сумме здесь не стоит. Вместе с оценкой (3 000–6 000 Kč) и регистрацией залогового права в кадастре (2 000 Kč) страховку нужно учитывать сверх платежа.

Страховка должна действовать до первой выдачи кредита, поэтому оформляйте её одновременно с подписанием кредитного договора. Платить можно раз в год, раз в полгода или ежемесячно, годовая оплата обычно дешевле всего. Перед подписанием проверьте восемь пунктов:

• Страховая сумма равна восстановительной стоимости здания (не цене квартиры и не сумме кредита), индексация согласована.
• Наводнение и затопление включены, если позволяет зона; для дома также тяжесть снега и падение дерева.
• Вода из трубопровода, включая повреждение разводки: в квартирах это самый частый ущерб.
• Франшиза (spoluúčast): чем она ниже, тем выше взнос. Разумным компромиссом обычно бывает франшиза в несколько тысяч крон.
• Исключения: недвижимость, в которой долго никто не живёт, краткосрочная аренда, строящееся здание. Для стройки нужна отдельная страховка, и при ипотеке на строительство дома банк требует её с первой выдачи.
• Ответственность владельца недвижимости (если зальёте соседей), обычно за пару сотен крон сверху.
• Винкуляция подтверждена и передана банку до первой выдачи кредита.
• Срок оплаты взноса внесён в календарь: неоплаченный взнос прекращает страхование и нарушает кредитный договор.