Страхування життя до іпотеки не обов’язкове, але знижку на ставці варто порахувати

Страхування життя до іпотеки закон не вимагає, обов’язкове лише страхування заставленої нерухомості. Проте за свій (або партнерський) поліс страхування життя банк знижує ставку, зазвичай на кілька десятих відсоткового пункту, і саме тому більшість клієнтів його сьогодні підписує. Тож питання не в тому, чи мусите ви, а в тому, чи дасть знижка більше, ніж коштує страховий внесок.

На іпотеці 4 000 000 Kč на 25 років знижка 0,2 в. п. (5,20 % → 5,00 %) зменшує платіж на 468 Kč на місяць, тобто на 28 080 Kč за п’ятирічну фіксацію. Якщо поліс банку коштує менше і страхування ви оформили б у будь-якому разі, беріть його. Якщо він дорожчий або покриття вам не потрібне, знижка обходиться задорого. Нижче розрахунок і те, чого варто уникати, насамперед інвестиційного страхування життя.

Чи окупиться знижка на ставці проти страхового внеску?

Рішення зводиться до простого порівняння трьох варіантів. Рахуйте завжди на всю фіксацію, бо на рефіксації умови знижки й ціна поліса можуть змінитися.

Порівнюйте також RPSN (повна вартість кредиту). Якщо страхування є умовою знижки, банк мусить включити його в RPSN, тому дві пропозиції з однаковою ставкою можуть мати різну RPSN. Чому так, пояснює стаття RPSN чи процентна ставка. Платежі за різних ставок покаже розрахунок платежу.

Що банк може вимагати, а що лише пропонує?

Закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит, дозволяє банку обумовити кредит додатковою послугою, якщо він чітко зазначить її в переддоговірній інформації та врахує в RPSN. Для іпотек це на практиці означає таке.

• Страхування нерухомості вимагає кожен банк, бо йдеться про заставу. Поліс може бути від будь-якої страхової компанії, його лише вінкулюють на користь банку. Подробиці у статті Страхування нерухомості до іпотеки.
• Страхування життя банки умовою кредиту не ставлять. Це боніфікація (bonifikace): хто поліс укладе, отримає нижчу ставку, а хто ні, теж отримає іпотеку, тільки дорожчу.
• Страхування платоспроможності (pojištění schopnosti splácet; втрата роботи, непрацездатність) часто входить у пакет, але це окремий продукт зі своїми винятками. Його розбираємо у статті Страхування платоспроможності.

Буває, що страхування фактично «потрібне». Банк може вимагати його в ризиковішому випадку, зазвичай коли заявник один і має високе співвідношення платежу до доходу або вже немолодий. Але й тоді він здебільшого приймає ваш власний поліс із вінкуляцією, а не обов’язково свій продукт.

Тільки ризикове, не інвестиційне

До іпотеки має сенс лише ризикове страхування життя (rizikové životní pojištění). Ви платите тільки за покриття ризиків, нічого не накопичується, тому внесок низький. Інвестиційне (і накопичувальне) страхування життя поєднує поліс із заощадженнями. З внесків перших років великі частки йдуть на комісії та початкові витрати, підсумкова дохідність зазвичай гірша, ніж якби ви інвестували самі, а дострокове розірвання коштує грошей.

Якщо консультант пропонує до знижки на ставці інвестиційний продукт, запитайте, чи банк прийме й ризиковий варіант. Майже завжди приймає.

Яке покриття і на яку суму

Страхування до іпотеки потрібне для одного: щоб борг не ліг на рідних або на вас тоді, коли ви не можете працювати. Звідси видно, що має бути в договорі, а без чого можна обійтися.

• Смерть: це основа. Страхова сума має покривати залишок кредиту або ту його частку, що припадає на конкретного позичальника.
• Інвалідність: на практиці вона навіть важливіша за смерть, бо ймовірніша, а борг лишається на вас. Перевірте, з якого ступеня інвалідності діє поліс; покриття лише для 3-го ступеня слабше.
• Непрацездатність: має сенс для ФОП (OSVČ) і людей без фінансового резерву. Дивіться на період очікування і на те, чи покриває виплата платіж.
• Тяжкі захворювання й травми з постійними наслідками: це доповнення, а не заміна страхування інвалідності.

Для ризику смерті пропонують спадну страхову суму, яка повторює залишок кредиту. Вона дешевша, і на погашення боргу її вистачає; постійна сума захищає родину й понад іпотеку.

Для іпотеки 4 млн Kč на 25 років під 5,00 % через 5 років залишок становить близько 3 543 тис. Kč. Через 10 років це 2 957 тис. Kč, через 15 років 2 205 тис. Kč і через 20 років 1 239 тис. Kč.

Двом позичальникам із різними доходами не обов’язково мати однакову страхову суму. Застрахуйте на більшу суму того, без чийого доходу платіж став би непосильним.

Кому піде виплата, якщо поліс вінкульовано

Банк, який за страхування дає знижку або вимагає його, зазвичай хоче вінкуляцію страхової виплати на свою користь. Коли настає страховий випадок, страхова виплачує відшкодування (або його частину в розмірі боргу) прямо банку, а решту вигодонабувачеві. Тож рідні успадковують не борг, а нерухомість без застави або з меншим залишком.

На що звернути увагу:

• Вінкуляція стосується лише ризиків, пов’язаних із боргом (зазвичай смерть, інвалідність). Виплата за травму чи непрацездатність здебільшого йде вам.
• Якщо рефінансуєте іпотеку в іншому банку, вінкуляцію треба перевести, інакше новий банк знижку не визнає.
• Після погашення іпотеки попросіть скасувати вінкуляцію, сама вона не припиниться.

Чи можна розірвати страхування без санкцій

Кредитний договір зазвичай вимагає тримати страхування весь час, поки діє знижка. Якщо ви поліс розірвете, банк підвищить ставку на розмір знижки: інколи з наступного місяця, інколи лише з наступної фіксації. Точне формулювання знайдете в положенні про боніфікації або в тарифах банку. Дострокового погашення кредиту через розірване страхування банк зазвичай вимагати не може, а підвищити ставку може.

1. Перед підписанням з’ясуйте, на скільки і з якого моменту зросте ставка, якщо страхування закінчиться.
2. Кінець фіксації найкраще підходить, щоб усе переглянути. Банк мусить повідомити нову ставку щонайпізніше за 3 місяці, і ви можете торгуватися про умови, зокрема про страхування, або рефінансувати без комісії.
3. Знайшли дешевший поліс деінде? Спершу запитайте, чи визнає банк чужий поліс із вінкуляцією. Якщо визнає, знижка залишиться, а старий поліс можна припинити.

Ризиковий поліс можна припинити без втрат, просто перестане діяти покриття. Дострокове розірвання інвестиційного страхування коштувало б частини накопиченої вартості, і це ще одна причина не брати його до іпотеки.